SMART MONEY:加按套現 理財更靈活

2019年12月05日 00:00
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近年轉按及加按盛行,因銀行對新做及轉按客戶的態度積極,按揭優惠有增無減,現金回贈曾經達到2.1%。今年首9個月的新批轉按宗數錄得近3萬宗,創九年新高,轉按金額更創有紀錄以來新高,達到1,171.55億元。不過,近半年銀行對按揭業務的取態變得審慎,按揭優惠大減,加上按揭息率比兩年前上升,令近月轉按意欲有所減退。
不過,如業主想套出一筆資金,不論是用作還款、投資、消費等,加按仍會是其中一個不俗的選擇。與轉按不同,轉按的意思是將物業之按揭貸款由原來承做的銀行轉到另一間銀行,以獲取現金回贈,甚至是息差優惠。加按的意思是將一個原本已按給財務機構(如銀行)的物業,或現契物業重新按給財務機構,簡單來說即是將一筆已還款的貸款額重新按揭,以增加貸款額並套現一筆資金作其他用途,當然加按亦可享有新的按揭優惠如現金回贈。
舉例張先生擁有一個市價800萬元的單位,尚餘貸款額200萬元,根據金管局現行的按揭規定,張先生可最多加按至6成,即貸款480萬元,扣除200萬元貸款額,即張先生可套現280萬元。
加按套現的好處是套現出來的資金可多達數百萬元,運用資金的靈活性相對較大。現時按揭息率約為2.5厘,較其他貸款的息率普遍為低,加上按揭貸款的還款期可長達30年,對於客戶來說資金運用的彈性較大。即使未必需要用盡套現出來的資金,亦可以將部分貸款額放入按揭計劃提供的按揭儲蓄掛鈎戶口(Mortgage Link)內,大部分銀行最多可接納貸款額的一半放入這戶口並享有與按揭利率相同的存款利率,抵銷利息開支。
由於物業單位屬於抵押品,在銀行角度此類客人的借貸風險較低,加上有金管局的嚴謹監管如供款佔入息比率、壓力測試作防守,只要客戶符合條件,銀行批出貸款亦相對容易。最後一點,如未來仍有其他借貸需要,如買車、買樓等,要注意供款年期可影響未來借貸時通過供款佔入息比率的要求。由於稅貸或私人貸款的還款年期一般只有約2至5年,如借取同一額度的資金,相比選用按揭貸款並以較長年期如10年還款,銀行在計算供款佔入息比率時選用按揭貸款的每月供款會比稅貸或私人貸款的為低,較容易通過供款佔入息比率的要求。
曹德明
經絡按揭轉介高級副總裁
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