【星之谷】新居屋下周揀樓 買家慎防「DQ」風險
20191207
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2019年新居屋將於12月9日（周一）正式揀樓，如果打算買機票到外地旅行的買家，可能要將玩樂先擱置一旁，否則錯過揀樓時機，等於「中六合彩」卻沒有去領獎。本文會分享新居屋按揭攻略，令買家「中獎」之餘，賺盡銀行優惠，同時避開地雷。
如果新居屋買家是持綠表人士，最多可以借9成半按揭，白表人士最多可借9成，兩者最長還款期為25年。現時最佳的按揭計劃是最優惠利率（P）減2.75%，實際按息為2.5%；總現金回贈最高佔貸款額1.3%至1.35%，以借300萬元為例，回贈額可高達4萬元。留意若果現金回贈率超過1%，需要在貸款額上扣減，意味按揭成數減少。
至於入息審查，由於有「宇宙最強」的香港政府做擔保人，個別銀行不需要申請人提供入息文件，亦毋須通過壓力測試，但要在申請表上聲明入息。不過，如不介意提供入息證明，可選擇的銀行就更多，按揭計劃亦可能較吸引。
政府任「最強擔保人」
如果業主是退休長者，沒有收入，積蓄亦不多，又是否需要家人做擔保人呢？其實是不需要的，因為政府本身就是擔保人角色，長者只需要在申請表上聲明如何供樓，例如由兒子負責，以及列明家人總入息多少。
如果業主或家庭成員曾經破產，或環聯（TU）信貸評級很低，銀行會否拒批按揭？如果只是家庭成員有這些財務問題黑歷史，所有銀行都是不會理會的。如果業主本人曾經破產，但破產令已解除，問題亦不大，但不能申請「走過數」的銀行。
若果環聯評級太低，有個別銀行不會理會；若果業主被發現有私人貸款未償還，惟由於毋須通過壓力測試，有些銀行會採取寬鬆態度，詳情可向按揭中介查詢。不過，建議借款人申請按揭時，都要自我審查供樓能力，不要借得太盡，否則始終會有風險。
居屋日後可轉名
另外，未揀樓前，如果有家庭成員註冊結婚，便要小心一點了。假設家庭成員的結婚對象是有樓人士，建議先暫緩結婚計劃，因為在揀樓時，房署會重新查閱業主及家庭成員，以及其配偶有沒有物業在身或是不是有超額資產，如果有物業在身，便會失去揀樓資格，這個消息可謂晴天霹靂。
居屋日後可以轉名給家庭成員，但需要符合幾個條件，例如業主超過60歲，想在有生之年完成轉名；或者每月供樓和首期都是由家庭成員支付，這些都是轉名合理原因，但一切都要經過房署批准。
在樓市升溫年代，新居屋以市價59折出售，而且部份位處核心市區，抽中人士等於獲政府直接送出數百萬元，故此在申請按揭前，必須確保萬無一失，才能安心享受新居。
作者子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。
星之谷網址：https://starpagency.com/
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