創富奇財︰60後捱過九七 智炒海外樓月袋10萬

2020年01月15日 20:08
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陳炳才在柬埔寨和馬來西亞共持有多項物業。
香港人的致富之道又豈止炒港樓、炒港股!「60後」港男陳炳才於1997至1998年亞洲金融風暴期間,一度淪落為負資產一族,靠着打不死的精神,捱過了難關。至今已在東南亞地區合共持有約12個物業,每月輕鬆收取約10萬元租金。
不少成功人士小時候都捱過窮,陳炳才回想:「當年家境比較窮困,爸爸過世後,由於中四起要自行負擔學費,所以只好提早出來社會打工幫補家計。細個冇乜技能,覺得用把口搵食簡單啲,1988年入行做地產。」他憶述。
適逢當年香港地產市道起飛,他一邊做一邊摸索。他笑言以往已經有「街霸」,不過搶客沒有現時般瘋狂。當時有新盤開售,幫人通宵排隊拎籌,每次可賺到一千幾百元,而當時一般打工仔的月薪都是1,200元,他才驚覺「排隊都咁好搵,做地產咪更好搵!」,結果從事地產行業至今已超過30個年頭。
談及個人投資,他在約90年代初買入第一層樓,因當時政府有自置居所貸款計劃,申請到數十萬元,而當時一間村屋成交額僅80萬、90萬元,基本上貸款的錢加上低成數按揭,已很容易上車。
其後市道暢旺,他更心雄摸貨短炒,但到九七、九八年遇上冧市,結果「一鋪清袋」。他嘆道:「物業變負資產,銀行追收按揭。好彩當中嘅村屋沒有做按揭,待樓價逐步回升後,就可以翻身!」
近年香港樓市受制於政府辣招,成交大跌,中小型地產代理要生存下去,離不開衝出香港和改變經營模式。例如他們加強售後服務,幫忙打理和放租物業,與客戶亦不再是單純的買賣關係,而是投資顧問。
乘着港人移民潮,他們近年主力於尋找外地物業市場的機遇。他表示,香港人經歷過九七年回歸前的移民潮,到大約十年前左右,香港樓價升得太厲害,港人開始買不起本地磚頭,便轉移目標至海外。
他同時把焦點移向一些距離近且港人熱愛的旅遊地區,如日本、台灣等。直至近幾年,東南亞國家受惠「一帶一路」,現時不少國家的物業價格可能只是香港樓價的十分一,升值潛力高。
同時,他成立海外置業代理平台「海外置業大聯盟」,並擔任主席。以他個人為例,在東南亞地區共購入十多個物業,其中六間在馬來西亞首都吉隆坡,租金年回報率有6至8厘,持貨兩年多樓價帳面升值30%。
自2017年開始,他在柬埔寨首都金邊投資六項物業,部分仍處樓花期,估計入伙後出租予在當地工作的管理層,因購入價較目前市價便宜,料租金年回報率可達11至12厘。上述兩個地方的物業已為他每月帶來約十萬港元租金收入,另他現時正發掘有潛力的泰國盤。
他表示,以柬埔寨金邊的細價樓為例,現時呎價約1,500至1,900港元,單位面積300方呎,售價45萬至60萬港元。據胡潤研究院發布的2018年度全球房價指數顯示,金邊樓價一年累升16.7%,升幅全球第一。
惟去年升勢放緩,2019年上半年境外置業投資回報指數,金邊物業在去年上半年的投資回報率為13.5%(其中當地樓價按年升5%、租金收益率5.4%、以及當地貨幣兌人民幣匯率升3.1%),排全球城市第二十名;若單計其5.4%租金收益率,則排全球第六。
雖然柬埔寨樓價近年升幅顯著,但他認為現時當地樓價上升潛力大於下跌風險,值博率仍高。再者,現時該國有很多大型基建、全球外資企業亦陸續進駐。因此,他形容投資東南亞物業是「買咗唔敢賣,因賣咗怕買唔番,錯過了升浪」。
投資海外物業畢竟是隔山買牛,事前做好準備才可增加投資勝算。陳炳才建議,大家要熟悉當地房地產的投資法規,如柬埔寨不會賣地予外國人,故地下單位亦不會賣給外國人。大家在物業交易過程中,不要只信發展商,亦要留心當地律師的解說,清楚條文才簽約。
另外,還要了解當地稅務條例、有否外匯管制、以及匯率的變化。例如柬埔寨沒有外匯管制,加上用美元作交易,降低賺價蝕匯的風險。此外,應該前往樓盤作實地考察及光顧受監管的持牌地產代理。
位置方面,他建議考慮各國首都城市,因是國家的政治、金融和經濟中心,備受重視。另一選擇是買熱門旅遊區樓盤,大機會有足夠旅客經營民宿。惟他也提醒,外國人要為柬埔寨物業做按揭的息率較貴,一般會全數一筆過買入單位。
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