創富奇財︰60後捱過九七 智炒海外樓月袋10萬
20200115
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陳炳才在柬埔寨和馬來西亞共持有多項物業。
香港人的致富之道又豈止炒港樓、炒港股！「60後」港男陳炳才於1997至1998年亞洲金融風暴期間，一度淪落為負資產一族，靠着打不死的精神，捱過了難關。至今已在東南亞地區合共持有約12個物業，每月輕鬆收取約10萬元租金。
不少成功人士小時候都捱過窮，陳炳才回想：「當年家境比較窮困，爸爸過世後，由於中四起要自行負擔學費，所以只好提早出來社會打工幫補家計。細個冇乜技能，覺得用把口搵食簡單啲，1988年入行做地產。」他憶述。
適逢當年香港地產市道起飛，他一邊做一邊摸索。他笑言以往已經有「街霸」，不過搶客沒有現時般瘋狂。當時有新盤開售，幫人通宵排隊拎籌，每次可賺到一千幾百元，而當時一般打工仔的月薪都是1,200元，他才驚覺「排隊都咁好搵，做地產咪更好搵！」，結果從事地產行業至今已超過30個年頭。
談及個人投資，他在約90年代初買入第一層樓，因當時政府有自置居所貸款計劃，申請到數十萬元，而當時一間村屋成交額僅80萬、90萬元，基本上貸款的錢加上低成數按揭，已很容易上車。
其後市道暢旺，他更心雄摸貨短炒，但到九七、九八年遇上冧市，結果「一鋪清袋」。他嘆道：「物業變負資產，銀行追收按揭。好彩當中嘅村屋沒有做按揭，待樓價逐步回升後，就可以翻身！」
近年香港樓市受制於政府辣招，成交大跌，中小型地產代理要生存下去，離不開衝出香港和改變經營模式。例如他們加強售後服務，幫忙打理和放租物業，與客戶亦不再是單純的買賣關係，而是投資顧問。
乘着港人移民潮，他們近年主力於尋找外地物業市場的機遇。他表示，香港人經歷過九七年回歸前的移民潮，到大約十年前左右，香港樓價升得太厲害，港人開始買不起本地磚頭，便轉移目標至海外。
他同時把焦點移向一些距離近且港人熱愛的旅遊地區，如日本、台灣等。直至近幾年，東南亞國家受惠「一帶一路」，現時不少國家的物業價格可能只是香港樓價的十分一，升值潛力高。
同時，他成立海外置業代理平台「海外置業大聯盟」，並擔任主席。以他個人為例，在東南亞地區共購入十多個物業，其中六間在馬來西亞首都吉隆坡，租金年回報率有6至8厘，持貨兩年多樓價帳面升值30%。
自2017年開始，他在柬埔寨首都金邊投資六項物業，部分仍處樓花期，估計入伙後出租予在當地工作的管理層，因購入價較目前市價便宜，料租金年回報率可達11至12厘。上述兩個地方的物業已為他每月帶來約十萬港元租金收入，另他現時正發掘有潛力的泰國盤。
他表示，以柬埔寨金邊的細價樓為例，現時呎價約1,500至1,900港元，單位面積300方呎，售價45萬至60萬港元。據胡潤研究院發布的2018年度全球房價指數顯示，金邊樓價一年累升16.7%，升幅全球第一。
惟去年升勢放緩，2019年上半年境外置業投資回報指數，金邊物業在去年上半年的投資回報率為13.5%（其中當地樓價按年升5%、租金收益率5.4%、以及當地貨幣兌人民幣匯率升3.1%），排全球城市第二十名；若單計其5.4%租金收益率，則排全球第六。
雖然柬埔寨樓價近年升幅顯著，但他認為現時當地樓價上升潛力大於下跌風險，值博率仍高。再者，現時該國有很多大型基建、全球外資企業亦陸續進駐。因此，他形容投資東南亞物業是「買咗唔敢賣，因賣咗怕買唔番，錯過了升浪」。
投資海外物業畢竟是隔山買牛，事前做好準備才可增加投資勝算。陳炳才建議，大家要熟悉當地房地產的投資法規，如柬埔寨不會賣地予外國人，故地下單位亦不會賣給外國人。大家在物業交易過程中，不要只信發展商，亦要留心當地律師的解說，清楚條文才簽約。
另外，還要了解當地稅務條例、有否外匯管制、以及匯率的變化。例如柬埔寨沒有外匯管制，加上用美元作交易，降低賺價蝕匯的風險。此外，應該前往樓盤作實地考察及光顧受監管的持牌地產代理。
位置方面，他建議考慮各國首都城市，因是國家的政治、金融和經濟中心，備受重視。另一選擇是買熱門旅遊區樓盤，大機會有足夠旅客經營民宿。惟他也提醒，外國人要為柬埔寨物業做按揭的息率較貴，一般會全數一筆過買入單位。
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