【星之谷】二手當新居屋買 買家踩按揭地雷

2020年01月18日 08:00
東網電視
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新居屋銷情緩慢,「甩底」率頗高,不過「白居二」市場卻開始「發功」,多個未補地價屋苑都出現破頂成交。有抽中新居屋白表人士向筆者指,由於未能揀到「樓王」何文田冠德苑,又嫌其他新居屋性價比不高,寧願買入未補地價二手居屋,不過卻誤以為新樓按揭準則適用於二手,險些兒中伏。
由於新居屋還款期長達25年,兼可以借足9成按揭,上車客明仔(化名)自覺有能力負擔,可惜未能選到合心水單位,反而未補地價二手居屋優質盤頗多,最終轉戰這個市場。
不過,明仔霎時間未為意,原來未補地價二手居屋25年還款期及9成按揭未必可以並存,關鍵是居屋首次發售日期。如果在2000年7月1日之後發售的,「魚與熊掌」均可兼得;但如果是之前的,最長年期和最高成數,兩者只能選其一。
為甚麼會這樣?簡單而言,未補地價二手居屋是由政府做擔保人,擔保期由首次發售日期起計,最長為30年。而根據金管局及房委會指引,「白居二」按揭在擔保期完結時,剩餘按揭貸款額不能超過買入價6成。
【擔保期完結日 按揭須低於6成】
舉個例子,如果該居屋單位是在1995年發售,政府擔保期只餘下5年,假設買入價為500萬元,按揭利率為2.5%,如果成交期是今年4月尾,要做足9成按揭,但又要5年內將按揭成數壓至6成(即貸款餘額降至300萬元),最多只能借約13年,每月供款高達3.4萬元。
相反,如果入息不高,想攤至最長25年分期歸還,減少每月供款壓力,最多只能夠申請7成按揭,意味需要準備近150萬元首期,5年後便能重見6成按揭。
明仔正正遺忘了這個關鍵,預備簽臨約買入一層樓齡較大的未補地價居屋時,才急急詢問筆者意見,當筆者向他解釋25年還款期和9成按揭未必能共存,否則擔保期完結後按揭餘款難降至6成以下,他登時冒了一身冷汗,擔心自己財政狀況未必「圍到數」。
事實上,如果擔保期過後,除了按揭只可以借最多6成外,尚有一個壞處——就是需要向銀行提交入息證明和壓力測試。就算借款人入息不足,亦不能添加擔保人,這是跟私樓最大分別。
幸好,明仔「左計右計」發現其財務狀況剛剛好夠過關。筆者建議,買家睇樓時應向地產代理查詢首次發售日期,然後向銀行查詢最長還款期及最高按揭成數兩者之間如何取一個平衡。由於每間銀行計算方法有出入,向兩至三間銀行齊齊報價才較為穩陣。
【若年紀太大 不宜買白居二舊樓】
另外,如果買家是長者的話,筆者呼籲不要去買沒有政府擔保的未補地價二手居屋,很大機會未能申請按揭;相反,如果居屋擔保期未過,便和新居屋一樣,毋須通過壓力測試;有些銀行甚至可以聲明家庭總入息,證明有足夠能力供樓,毋須提供實質入息證明。
同樣值得注意的是,借款人年齡也是按揭獲批與否之關鍵。普遍銀行都是以「109年減人齡」計算還款期,如果是90歲婆婆,最多只可借19年,未能申請25年。近期亦有些銀行把門檻降至「99年減人齡」,準買家必須留意。
最後溫提,買二手居屋要留意上手業主有否借財仔紀錄。如果有,就算物業已正式轉手,有些銀行擔憂業權問題,或拒絕承做按揭;不過也有銀行認為財仔紀錄無礙業權完整,願意接受申請。
現時白居二最佳按揭計劃為,利率2.5%,總回贈1.6%,回贈超過1%需要扣減貸款額。
作者子非魚為星之谷按揭首席顧問,現於多份報章及網上平台撰文,著作《按揭達人》,涉足地產買賣及按揭資訊。
星之谷網址:https://starpagency.com/
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