【星之谷】房協樓「傻傻分不清」 或自掘按揭墳墓

2020年02月15日 08:00
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香港資助房屋種類繁多,繼早前新居屋揀樓後,近日市場焦點投向即將入伙的房協「資助出售房屋項目」及市建局「港人首置先導項目」。此外,部分未能成功揀樓的居屋客亦轉戰房協二手資助房屋市場。
雖然同樣是房協樓或資助房屋,但按揭審批方法完全不同,買家必須留意細節,避免自掘按揭墳墓,本文分享一些按揭注意事項。
前身為「置安心」的房協「資助出售房屋計劃」,包括屯門翠鳴臺、將軍澳翠嶺峰及沙田綠怡雅苑,預計今年4月至5月入伙,按揭已經接受申請,無論是白表或綠表人士,最高可做9成按揭,還款期長達30年。
而更「筍」的是,雖然政府未有任擔保人角色,但銀行仍可以直接向借款人提供9成按揭,而且毋須經按證公司(HKMC)買按揭保險,慳不少保費。
不過要留意,和未補地價居屋不同,這些房協樓如果要申請9成按揭,需要提供入息證明及通過現利率水平升3厘的壓力測試,若入息最終未能過關,須尋找擔保人幫忙。
基本上,上述資助房屋按揭批核準則和私樓相若,甚至有些位更寬鬆,例如自僱人士也可以申請9成按揭,非固定收入包括佣金可計算在內。相反,如果私樓申請9成按揭,佣金收入則被排除在外。
【港人首置盤9成按 須經按證公司】
同一時間,「港人首置先導計劃」下的紅磡煥然懿居亦可以申請高成數按揭。如果借款人要申請9成按揭,而樓價是400萬元以上,須經按證公司申請按揭保險,並須繳付保費,這是與上述房協樓按揭其中一個頗大分別。
另一個分別是,根據按證公司去年提供的指引,「首置盤」按揭申請人毋須通過壓力測試,只需要每月供款低於月入一半(即供款與入息比率不超過50%),而當中佣金將視作收入一部分;自僱人士亦可申請9成按揭。
簡單而言,房協樓翠鳴臺、翠嶺峰和綠怡雅苑申請9成按揭,毋須經按揭保險,但需要通過壓測;煥然懿居須經按揭保險申請9成按揭,反而可豁免壓測。
不過,按證公司對於文件要求較為嚴謹,借款人須出示稅單及強積金供款紀錄,最好是銀行自動轉帳出糧。若果是自僱人士,需要提供核數師認證報告以及利得稅稅單。
【房協二手樓 9成按揭不計佣金】
另一方面,有批未能成功揀新居屋的綠表或白表人士回流到二手市場,因為種種因素考慮房協二手資助房屋。事實上,房協「資助出售房屋項目」早幾年推出的青衣綠悠雅苑,或是「市區重建項目」旗下長沙灣「大四喜」(喜盈、喜韻、喜薈及喜漾),都可以申請9成按揭。
而房協「住宅發售計劃第二市場」下之「住宅發售計劃」及「資助出售房屋項目第二市場」,按證公司同樣提供高成數按揭,惟計算入息與私樓一樣嚴謹——申請9成按揭,佣金不能計入息、自僱人士最多只可借8成。至於哪些屋苑獲按證公司批准申請9成按,則可參考房協網站。
值得注意的是,房協二手樓如果要申請9成按揭,就算按證公司毋須要求通過壓力測試,銀行也會要求進行,確保風險可控。
現時市場最優惠按揭計劃為利率2.5%,總現金回贈率1.3%。要留意,若果現金回贈率超過1%,相關金額需要在貸款額上扣減,變相要預備較多首期。
最後溫馨提示,若果買入上述物業有添加擔保人,而擔保人本身有物業,借款人未必能借足9成,可能最盡只得8成,惟目前未有相關批核個案。
據筆者了解,銀行仍然與房協磋商當中,最終若果獲准放行,按揭保險費或會較貴,而且壓測會計算擔保人另一物業的每月供款。壓測前,供款與入息比率上限為40%,壓測後上限則為50%。
作者子非魚為星之谷按揭首席顧問,現於多份報章及網上平台撰文,著作《按揭達人》,涉足地產買賣及按揭資訊。
星之谷網址:https://starpagency.com/
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