【星之谷】銀行漸收緊按揭 執平貨反一身蟻？
20200229
東網電視
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社會事件去年來襲，今年再遇上新冠肺炎，觸發本地樓價跌勢，但成交卻有反彈迹象，個別屋苑業主稍微劈價，準買家竟然排隊睇樓，反映香港人底子深厚難以預測。不過執平貨歡樂時光期間，須警惕個別銀行「落雨收遮」，逐漸收緊按揭審批。
經濟寒冬式新聞近日充斥着各大媒體，當中空中服務員被大量裁減可謂最吸引眼球。空姐Susanna(化名)逃得過炒魷魚命運，惟近月與男朋友買樓申請按揭期間，有銀行竟然以風險為由拒絕計算她的入息；如果經濟持續下行，其他銀行難免會跟隨。
Susanna遂到另一間銀行，以筆者理解這間銀行處理無薪假(No Pay Leave)手法相當寬鬆，原因是打工仔不時犧牲幾日人工去外地旅遊，一次半次不影響按揭申請。但這間銀行原來近月收緊審批準則——如果No Pay Leave對申請人薪酬有顯著影響，銀行或以「浮動入息」審視，除非申請人返足一個月工及月薪穩定下來。
【佣金行業同受打擊】
以賺佣為生的行業同時受到打擊。以地產經紀及導遊為例，有些銀行原本計算他們過去6個月佣金收入平均數，現時上調至12個月，以取得更精準收入數據。假設代理近幾個月才開單，之前大部份時間食白果，計算12個月平均數意味月入會遭到攤薄，闖過壓力測試難度便大大提高。
不過這種計算方法亦未嘗沒有可取之處。假設地產經紀過去佣金收入穩定，每月平均有3萬元，惟過去兩個月疫情下食白果，以此計算過去12個月平均月薪為2.5萬元；以6個月計則只得2萬元，明顯前者計法更有着數。
此外，的士司機收入以現金車資為主，相當難精準計算，銀行過去做法是如果司機能夠出示的士證，便會假設其每月入息可達2萬至3萬元水平，並以此為憑證審批按揭申請。但由於近月經濟不景，兼且Work From Home(在家工作)盛行，有些銀行已經將的士司機每月收入假設調低至萬幾元，變相最多只能借百餘萬按揭貸款。
至於日薪制行業例如地盤工人，以往只要每月返足工，並以公司信箋或老闆聲明其每月收入，都可以日薪計算過去3個月每月平均入息；但筆者觀察到部份銀行近期要求提供過去6個月相關數據。
【按揭保險同樣收緊】
按揭保險批核同樣變得嚴謹。以往如果向按證公司申請8成至9成高成數按揭，只需要過去一年稅單已經可以獲批，惟現時按證公司對受影響行業「揸正嚟做」，需要提交過去兩年稅單，並可能把稅單內收入取平均數調整總入息。如果刻下正打算買樓，而手上只得去年稅單的話，建議催促稅局盡快寄出今年稅單。
不只是高成數按揭，以往準業主申請6成或以下按揭貸款，由於毋須按揭保險，意味業主支付得起大筆首期，風險較低，銀行往往都豁免提交稅單彈性批核，只要有過去三個月銀行出糧紀錄便成。但筆者觀察這類銀行最近都收緊了要求，必須要申請人提交稅單。
至於物業類型，有個別銀行開始不受理村屋或樓齡太高物業申請按揭，就算做都需要加息。
筆者結論是，銀行現時確有收緊按揭審批迹象，雖然只是出現在個別銀行，但不排除蝴蝶效應下，整個銀行界會現連環收緊情況。如果準業主打算買樓，惟入息不穩，建議加快睇樓步伐，趁銀行按揭批核尚算寬鬆，把握上車和申請按揭時機；或先到銀行做按揭預批，才簽臨約買樓。
現時按揭最筍計劃為按揭年利率2.5%，總現金回贈率為1.8%至1.9%；若果現金回贈率超過貸款額1%，需要在貸款額上扣減。
作者子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。
星之谷網址：https://starpagency.com/
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