創富奇財：90後買英國樓 滾出千萬身家
20200311
東網電視
更多新聞短片
鄭嘉瑋創物業投資公司，管理多個曼徹斯特單位，如Abito Greengate（左）及Smithfield Square（右）。
身為90後、現年26歲居於蘇格蘭的港人鄭嘉瑋(Ricky)，年紀輕輕已有約千萬港元身家！不過，他的「戰場」並不在香港，反而擅長英國房地產投資，在當地打工之餘，亦在2017年與朋友共同創立物業投資管理公司，自己做老闆搵真銀！
英國在今年1月底脫離歐盟，即使如此，擁有多個英國物業的他依然看好當地樓市前景。理由是脫歐後，英國依然是英語國家，只要英語仍是全球最通用的語言，外國人要學英文繼續會為當地帶來教育和住屋需求，加上本身的競爭力可吸引來自世界各地的人才，料可繼續支撐樓市。
他指，現時英國城市例如曼徹斯特的市中心物業租金回報約有5至6厘，扣除雜費後仍有4至5厘，倫敦的淨租金回報則最多只有3至4厘。位處市中心的住宅單位一般樓齡較新，維修費用較少，而且交通方便，較易出租。以曼徹斯特為例，單位面積通常由一房400方呎至兩房700方呎不等，約百多萬至近200萬港元買到兩房單位。
據海外房地產平台居外網資料，一個曼徹斯特的一房新樓單位，預期首階段今年第四季完成，建築面積約452方呎，售價13.5萬英鎊(約134萬港元)，呎價約2,964港元。另一個位於曼徹斯特Crescent的兩房約700方呎單位，則售約268萬港元，呎價約3,800港元。
惟他提醒，如果純粹看回報，眼光準繩的投資者買股票更好：「港人投資股市不用付股息稅和資產增值稅，亦可作環球投資，例如他去年運用槓桿買新加坡房地產投資信託基金(REITs)，回報已不俗。相反在英國，工資和投資收入都會用作計算稅款，收租、收股息和資產增值都要交稅，回報受影響。其實投資工具有很多，不一定買磚頭，買磚頭是因為槓桿大，有機會放大潛在回報。」
自己投資之餘，他亦把投資心得結集成書，以及合夥成立物業投資管理公司英獅物業，為客戶提供物業諮詢及租管服務。公司由最初近乎零成本創立，到現時在倫敦、利物浦、曼徹斯特、利茲、伯明翰、愛丁堡等多個英國城市，合共管理逾百個物業。他指，「自香港去年局勢開始不穩後，我們的公司多了約50%的英國物業投資查詢。買樓的原因可能是想在英國生活、為下一代、分散投資或尋求回報等。」
現在科技發達，香港人基本上不用遠赴英國也可完成買賣程序，他有客戶沒有去英國但買了幾層英國樓。他稱，希望讓港人可以像英國本土投資者一樣涉足當地二手樓市場，而因大家都是香港人，沒有語言障礙，及可提供度身訂造服務。例如對比外國人習慣一兩日才回覆，他們在回應查詢方面當然更具效率。
港人可能忽略投資英國樓和香港樓的不同之處。他分享，例如不同的英國土地地契或有差別，有些會限制業主出租單位。另外，買英國二手樓不用預先繳付訂金，買賣雙方談好價錢後就可委託律師草擬合約、查地契等，待交鎖匙和簽買賣合約時才付款。成交期方面，若買家用現金，最快4至6周也可完成，而若牽涉銀行，幾個月至半年都有，通常律師會待銀行確定批出按揭才會訂立物業成交期。
●學校區住宿需求大 租金回報達10厘
回顧過去投資路途，在2008年金融海嘯發生前，當時在香港讀中學的Ricky隨家人移民至英國蘇格蘭。到2013年左右，因留意到大學同學們對宿舍渴求，於是他開始發掘相關投資機會，以百餘萬港元買入大學附近單位，透過出租予學生賺取租金收入。
「當時的揀選原則是鄰近大學、間隔方正、前公屋物業的單位，因英國公屋用料和質素較好，興建時會以人為本，不會有三尖八角等『奇則』。」當年他在蘇格蘭阿伯丁市(Aberdeen)讀大學，周邊一個約700方呎的兩房單位大概售100萬港元，租金回報可以達10厘。其後他便透過「錢滾錢」買入更多單位。
不過，近年阿伯丁市樓價表現相對其他英國城市落後，主因這城市經濟依賴北海油田，隨着油價前幾年泡沫爆破，油公司裁減人手，當地樓價亦受累，但因當時他在那裏讀書，可方便管理出租物業，且位於大學附近始終具防守力。他現時在蘇格蘭首都愛丁堡工作，亦因方便管理而投資愛丁堡物業。
按英國房地產網站Zoopla資料，愛丁堡2019年樓價按年升6.1%，稱冠其他英國城市，相反阿伯丁市同期樓價按年跌3.1%排包尾。
他看好愛丁堡樓價升勢未盡，原因是當地物業供應有限，市中心有不少物業屬聯合國保護的文化遺產，有幾百年的歷史，並將繼續保存下去，而維修費用已在樓價上反映了。以一個500方呎左右的單位為例，現在售價近200萬港元。
現時英國主要城市物業的收租回報約有5至6厘，他更專吼業主急放的樓盤，平價買入的租務回報可達10厘，做到的關鍵是熟悉市場及有人際脈絡。
他稱，「例如你早已做足功課，對每個單位的實際價值多少心裏有數。例如你有相熟裝修師傅，知道裝修成本，便可把單位增值。又例如業主急讓需要很快有錢到手，你的律師做事效率高，有助搶贏其他潛在買家。其實每個投資者的成功因素就是他的渠道和網絡。」
－－－－－－
Sakura Japan專營日本房地產，大量日本一手及二手盤源；有移民服務，投資經營簽證，日本租務管理經驗，提供一條龍服務，立即查詢！
電話：6810 2200
WhatsApp聯絡：https://wa.me/85268102200
Sakura Global擁有大量海外一手項目盤源，豐富海外租務管理，移民服務經驗，立即查詢！
電話：5133 0626
WhatsApp聯絡：https://wa.me/85251330626
【仲等咩？】最強炒股神器《東網Money18》APP已全面升級，新增多項新功能，助你投資理財、揀股問股！即刻click入 http://on.cc/redirect/money18 下載安裝！