【按揭有道】按息重返兩年前 轉按「窗口」驟現
20200315
東網電視
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環球央行減息救市，當中美國聯儲局更重手減息0.5厘，本周更有機會減息最少0.75厘，全球即將重新邁向零息年代。本港樓市亦面臨「按息迫降」，實際利率低於封頂利率，轉按活動轉趨活躍——業主每兩年到銀行填表、輕鬆袋走7萬元的時機又重臨。
過去一年，以一個月銀行間拆息(Hibor)為指標的H按，持續處於封頂利率2.5%水平，不過兩年前上車或轉按的業主封頂利率更低至2.15%，令到他們沒有誘因要轉按至息率高0.35厘的計劃，導致近年有關活動降溫。
實際息率低於封頂利率
但自從美國聯儲局於香港時間3月3日突然宣布減息0.5厘，將聯邦基金目標利率降至1%至1.25%後，形勢似乎有所改變。現時本港銀行一個月拆息徘徊在1%水平，以現時市面上較流行的H按計劃H+1.24%計算，按息為2.24%，雖然相比起兩年前2.15%仍高——以400萬元貸款額計算，轉按後每月供款多183元，惟更重要的一點是，銀行為獲得按揭客戶，通常會提供現金回贈吸客。
現時總現金回贈率最高為按揭貸款額1.9%，400萬元貸款額意味可獲得76,000元，扣除律師費後淨袋7萬元，亦足夠抵銷每月供款輕微增加有餘，在現時市況下與派「救濟金」無異。
有夫妻檔業主近月亦希望在跌市中撈底，將本身50/50聯名物業「甩名」——由丈夫賣業權給妻子，重奪首置客身份；而妻子亦藉機轉按套現，騰出首期讓夫妻間避辣稅下再買第二層樓。畢竟去年10月政府放寬按揭成數後，1,000萬元或以下住宅可以借8成按揭，上車門檻大大降低。
低息環境或持續10年
有人或者會質疑，拆息下跌可能只是暫時性，如果這一刻轉按，及後拆息回升，重回封頂利率2.5%水平，對比兩年前2.25%封頂利率，供樓開支將會上升。
但筆者認為，全球加息年代已經逝去，甚至未來10年也難看到利率上升可能。美國10年期國債孳息率近日一度跌至0.3%水平，現時在0.5%至0.7%徘徊，即市場預期美國利率將維持在1%以下，而與美元掛鈎的港元拆息下跌空間比上升空間更大。
至於銀行會否下調H按封頂位，例如由2.5%調低至2.25%呢？筆者打聽過銀行業取態，下調可能性似乎是相當低，原因是按揭業務利錢太薄——經濟好時銀行願意接受較低利潤率下擴大按揭於整體貸款組合中比重；但疫情下銀行更偏向揀客維持利潤率，並把精力投放在較高利潤業務例如證券、保險、財富管理產品等。
按揭業務或趨保守
不過，筆者更擔心疫情下銀行對按揭業務轉趨保守，整體按揭利率不跌反升——即就算拆息下調，亦有機會人為地將按息拉高至封頂利率水平，例如將H+1.24%大幅調升至H+1.5%，令實際按息重回封頂利率。雖然暫時現時沒有銀行這樣做，但在拆息下跌背景下或許會是大方向。
事實上，銀行疫情下已漸漸收緊按揭批核，對於受經濟影響行業僱員、浮動收入人士、自僱人士、「無薪假」太多的打工仔，按揭審批已經較過去嚴謹，風險管理和維持邊際利潤為銀行今年最主要目標。
筆者總結是，若果業主預期拆息繼續下跌並維持低位，現時是適當時機考慮轉按賺取現金回贈；如果拆息出乎意料大幅下跌，更有機會享受超低按息，屆時業主不能錯過。
作者子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。
星之谷網址：https://starpagency.com/
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