【星之谷】疫情下的殺訂風險 買家自保手冊

2020年03月28日 08:00
東網電視
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本港疫情變幻莫測,確診人數時而減少,突然又迎來第二波,令人措手不及。在香港任誰都不知道自己是否下一個被隔離人士,在疫市下撈筍盤、避免殺訂數十萬元方法,就是在臨約上寫明「戴頭盔」條款,以策萬全。
無論是買家或賣家,在臨約和正式合約上都需要寫明——如果不幸成交期內需要檢疫或進行14天隔離,因而未能完成買賣手續,包括簽署轉讓契、完成按揭申請手續等,成交期便需要自動延長,直至隔離完畢後可以完成相關法律文件為止。
如果沒有寫入這些條款,當簽立正式買賣合約後,無論是買方或賣方未能履行合約,也只能另立協議中止或對簿公堂。常見的做法是 ,如買方未能履行,賣方可選擇「殺大訂」——以樓價600萬元計相等於60萬元。相反,如賣方未能履行則買方可選擇強制成交。
【委託授權人幫自己「買保險」】
買賣雙方要應對上述情況,除了在合約上「戴頭盔」外,其實另有一個解決辦法,就是雙方先找一個授權人,例如非緊密接觸的親人,在律師樓簽署授權書委託其協助買樓或賣樓。假使不幸被隔離,授權人都可以代表完成成交及按揭。
不過要留意,要完成按揭,買家需要在該銀行率先開戶口,這個是授權人無法處理的;建議預先開通,那麼授權人便能代表他完成其他文件手續。
若果被疫情癱瘓的不是買家或賣家,而是任何一方律師樓代表——例如律師樓員工被隔離、辦公室所在大廈被封閉未能如常運作,都必須在合約上清楚列明交易有需要因應這些情況延長,直至完全復工為止,否則依然有「殺訂」、「踢契」風險。
正被交易的物業項目也一樣——臨約應寫明如果大廈因疫情被隔離,買家或銀行不能驗樓及收樓,成交期需要自動延長。如果沒有這條款,一旦遇上銀行需要驗樓、但大廈被隔離,有機會按揭不獲放款,令買家在成交日未能透過按揭貸款「找尾數」,而導致賣家「殺訂」。
以筆者所知,本港某大型地產代理在臨約上清楚列出這些條款,但如果中小型地產代理公司未有,甚至是讀者需要樣本,不妨向筆者索取。
【不幸離世的交易應對方法】
有客人問:「如果成交期間不幸確診,甚至離世,物業應怎樣處理?」這是筆者絕不願意看到的情況,但在學術及分享知識角度上,也希望在這裏闡釋一下。
假設物業正式成交前買家因病離世,後人如果不想被「殺訂」,需要在成交日前準備好尾數,賣家一般都需要繼續交易;如果準備好尾數都被殺訂而又正申請遺產承辦,則可以循民事訴訟方式向賣家追討,勝算頗高。
但另一個問題是,尾數是不容易籌措的,原因是買家離世後銀行按揭是不會容許後人申請和提取,除非已經完成遺產承辦並確定了受惠人是誰。而這些動輒需要3至4個月,一般難趕得上成交期,最終或許避不開「殺訂」收場。
換個角色,如果是賣家離世呢?後人可以先完成遺產承辦,再繼續交易,但正如上述所言需時3至4個月;買家如果耐性有限,可以「踢契」取消交易,但需要從民事訴訟取回大訂,官司也不一定能打得贏,這個風險需要自己衡量。
作者子非魚為星之谷按揭首席顧問,現於多份報章及網上平台撰文,著作《按揭達人》,涉足地產買賣及按揭資訊。
星之谷網址:https://starpagency.com/
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