【星之谷】葡萄牙「黃金簽證」5大伏位曝光

20200411
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    葡萄牙「黃金簽證」近期成為最受港人歡迎的移民計劃之一，只要在當地買層35萬歐元(約294萬元)物業，5年內每年平均住7日，便能入籍葡萄牙並取得歐盟護照，甚至經愛爾蘭直通英國。但移民人士須注意，有5個伏位可能令移民人士得不償失，不得不防。
    【1. 業主惡意「嘜」高樓價】
    過去5年大量內地人及香港人參與這項投資移民計劃，令里斯本樓價急升1倍，大量35萬歐元物業在市場上已經消失。有業主看準申請人心急移民心理，將物業托價，例如原本市價27萬歐元物業叫高至35萬歐元，再等「水魚」埋身。
    要避免中伏，買樓前應先向當地銀行或測量師行查詢估價，如發現賣方叫價不尋常地高，便應三思而後行。在葡萄牙查詢物業估價可能會產生一些費用，但絕對是物有所值。
    【2. 當地律師拒講解買賣合約】
    移民中介可能會推介你用當地相熟律師，或發展商律師樓處理移民事宜。但要留意和買香港樓不同，當地律師不一定向你詳細講解買賣合約條款；而如果你不懂得葡文，難理解合約內容，一些業權或土地冊問題例如僭建或維修令等難即時知曉。
    筆者建議，移民人士可聘用本港或澳門移民律師樓代辦黃金簽證及買樓事宜，與律師見面了解買賣合約條款和土地冊上的業權負擔都較為容易。
    【3. 投資基金或遇上清盤風險】
    葡萄牙黃金簽證除可以透過買樓獲得之外，亦可以斥35萬歐元買當地基金滿足條件，這亦解釋了為甚麼市場上出現不少私募基金攬客。但由於內地人及香港人或多或少都是「磚頭控」，大部分仍選擇買樓，形成這些私募基金管理資產(Asset Under Management)偏低。
    如果選擇透過買基金來滿足黃金簽證投資門檻，一旦在申請簽證或永久居留權續期時，基金因經營不善而要清盤，雖然可以取回部分現金，但會影響簽證。筆者建議若果打算投資基金移民，事前必須查清楚管理人背景、歷史、規模、資產類別等等。
    【4. 入籍非必然 須融入當地社會】
    很多移民廣告標榜葡萄牙沒有「移民監」，5年內居住滿35日便可以入籍，雖然確實有不少這類個案，其實這只是符合永久居留權的標準，要變為入籍是要審批的；而移民局審批考慮是申請人在這5年內有沒有和葡萄牙的社會和文化有最低限度的聯繫。
    筆者建議，移民人士5年內每年到葡萄牙7天時，可順道加入一些義工團體、宗教團體或商會，便能證明有融入當地社會，到申請入籍時便暢通無阻。
    【5. 里斯本及波爾圖死線臨近】
    今年初葡萄牙國會通過議案，2021年將會修改黃金簽證遊戲規則，首都里斯本和大城市波爾圖這兩個主要城市將會排除在外，以穩定樓價。但已遞交的申請不會受影響，即是說如果想透過買里斯本物業而取得黃金簽證，今年12月底將是死線。
    但移民局沒有清楚說明已遞交申請是甚麼意思，很多人以為把文件上載到移民局網站，完成網上申請手續，便算是遞交了申請；又以為就算批核是發生在死線後，都可以獲得豁免。
    筆者認為這是非常冒險的假設。較合理應是移民局成功發出Pre-approval（預批）後，才算完成申請。由於要預時間買樓、補交申請文件及完成預批，筆者建議移民人士最好是今年6月前開始申請，才能在死線前達陣。
    不過，由於疫情爆發關係，歐洲經濟大衰退似乎無可避免，筆者不排除葡萄牙為吸引外資救經濟，會將黃金簽證修例延遲甚至擱置，畢竟這條修例仍處於可修改階段。
    作者子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。
    星之谷網址：https://starpagency.com/
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