【星之谷】拆解樓市升溫背後 公務員狂買樓

2020年05月09日 08:00
東網電視
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疫情近期漸趨穩定,連月積壓的「樓癮」猶如決堤般大爆發,有公務員近日四出睇樓尋找「筍盤」,這篇攻略將教授「鐵飯碗」申請按揭時如何善用政府福利,以及講解當中宜忌。
公務員工作穩定,樓市調整正正是出擊時機,政府設立的福利亦可幫助入市。
公務員房屋福利有分新舊制,根據入職日期而定,兩者的要求、發放金額及時期均有所不同,申請人應向所屬部門查詢。譬如舊制之中有一項是「首期貸款」,上限為月薪24倍,最長分10年攤還。假設月薪8萬港元,「首期貸款」可達192萬元。
【首期貸款屬舊制福利】
該筆「首期貸款」會以押記形式註在查冊上,情況類似「借二按」,一般銀行不會為這類個案批出高成數按揭,銀行亦可能以個別情況作出考慮。譬如上述8萬月薪的申請人,購買一所1,000萬元住宅,便最多可從銀行取得500萬元按揭貸款及192萬元政府貸款合共692萬元,大約等同7成按揭。
這類個案需要通過壓力測試,供款額以銀行一按加「首期貸款」的總供款額計算。由於該筆首期貸款年期短,相應每月供款額大,壓力測試可能因此而難以過關,需另覓擔保人一起申請。若果業主兩年後想轉按的話,需要向政府取得同意書,但不能加按套現或延長還款期。
相反,透過按揭保險計劃申請高成數按揭,最多可以借8至9成,最長分30年攤還,首置客更可嘗試申請豁免壓力測試。假如符合樓價範圍及其他條款,轉按時亦容許套現或延長還款期。
「首期貸款」及高成數按揭兩者孰優孰劣,最終視乎自己入息多少、是否足夠通過供款與入息比率(DSR),以及「首期貸款」借得多還是按揭保險借得多等因素。若果業主最終選擇「首期貸款」,由於申請時間最長或2個月,謹記要預較多時間,向賣家爭取3個月成交期(一般是60日),便毋須擔心死線逼近壓力。
【各項津貼可以計DSR】
除「首期貸款」外,公務員更享有「供樓津貼」,視乎薪級點的不同將採用兩個不同的津貼表,津貼的金額亦大有不同。津貼期共10年。
有公務員問筆者買樓前能否率先申請「供樓津貼」?舊制屬「實報實銷」津貼,要有供款才會有入數。新制屬「非實報實銷」津貼,未有樓也可申請及獲得發放。因此,一般銀行不會把舊制「已批未發」的入息計算在內,但新制如已開始發放津貼後,便可當作入息一併計算。
至於立法會財委會通過「公務員加薪」或收到升職加薪信,申請按揭時能否計算這些「未來收入」?除非最新薪酬已經反映在糧單上,否則不獲計算。
其他類型津貼若果反映在糧單上,普遍都會視為「入息」,亦可以申請9成按揭。比較常見的例外情況是,暫代上司職能而發放的署理津貼(acting allowance)不能當成是「入息」。
【「突發津貼」未必計入息】
至於警務人員和醫護近期獲得的加時津貼,則是另一個例外。由於這筆收入來自突發性的社會事件,很多銀行都不會全數計算,比如大銀行只以底薪20%作為上限計算,用過去6個月OT平均數,並只適用於8按或以下,9成按揭要求固定收入故不獲納入,但也有銀行可全數計算。
此外,紀律部隊人員一般都有宿舍或正輪候宿舍,同時間仍可以「自住」名義申請9成按揭;但政府為避免雙重福利,這些人士不可以同時獲得「首期貸款」或「供樓津貼」。
至於醫護,究竟供樓津貼計劃(Home Loan Interest Subsidy Scheme,簡稱HLISS)還是「5%現金津貼計劃」着數?醫管局網頁有計算機幫忙計算。如純粹在買樓角度,後者較為可取,主要是因為津貼亦是入息一部分,可以提升貸款能力,加上任何銀行都願意承做按揭,轉按並沒有任何限制。
HLISS一般只有大銀行承做,僅個別中小行願意受理;轉按亦需取得醫管局同意,不能套現及延長還款期。
最後提醒,有公務員客戶曾擔心「雙重福利」原則,而要求銀行不要提供附有按揭利率掛鈎存款(Mortgage-link)的按揭計劃,讀者應向所屬部門查詢以免誤墮陷阱。
本地疫情到今天似乎已經完全穩定,但願經濟亦盡快走出低谷,筆者祝讀者們上車順利。
作者子非魚為星之谷按揭首席顧問,現於多份報章及網上平台撰文,著作《按揭達人》,涉足地產買賣及按揭資訊。
星之谷網址:https://starpagency.com/
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