【星之谷】按揭慘遭收緊 「甩名套現」響噩耗
20200523
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美國聯儲局掀「無限量寬」狂潮，加上本地疫情漸趨穩定，樓市成交出現「報復式」反彈，很多準買家四出睇樓。連本身持有聯名物業的家庭，都開始「甩名」釋放首置「人頭」，密謀為買第二層樓做好準備。但原來這項操作逐漸普及化後，竟被按揭保險公司盯上，近日屢出現失敗個案。
去年政府放寬按揭保險成數，1,000萬元以下價位物業最多可借8成至9成，惟只適用於首置、自住物業。
至於夫妻聯名物業，若果業權歸一，例如妻子將50%業權賣予丈夫(俗稱「甩名」)，由於有涉及買賣，丈夫甚至可以到銀行幫這層物業申請最新按揭成數兼套現，最高達8成。
不過，近期按揭保險公司顯著收緊夫妻「甩名」的按揭申請，例如600萬元以上聯名物業「甩名」兼再借8成按揭，並不允許套現，筆者近期處理不少個案都遇到這個問題。
【背後合理性受質疑 拒批機會高】
究竟按揭保險公司背後邏輯是甚麼？簡單而言，舊制的樓價範圍及按揭成數，即600萬元或以下物業，本身是可申請按揭保險套現，最高成數是八成。但新制的樓價範圍及按揭成數，即600萬元以上至1000萬元物業申請按揭保險，並沒有翻按套現的選項。如果未有令人信服的解釋，按揭保險公司有權拒批。當然，就算未能獲批按揭保險，丈夫仍可以向銀行申請6成按揭，惟套現金額大幅下降。
舉例，假設兩人聯名物業於3年前買入，當時樓價為700萬元，申請6成按揭(即貸款額420萬元)。現時按揭餘額為400萬元，樓價升至900萬元。如果妻子「甩名」予丈夫，丈夫以新成數申請8成按揭，即借720萬元，扣除按揭餘額後，套現320萬，想以此作為妻子以首置身份再買樓的首期。
但現時按揭保險公司收緊後，900萬元便只能以沒有按揭保險的按揭成數「甩名」。這情況下最多只能申請500萬元按揭，扣除按揭餘額後，套現資金便大幅降低至100萬元。
儘管如此，若果妻子成功「甩名」予丈夫，令丈夫持有100%業權後，另一邊廂妻子可否同一時間再以首置身份，利用丈夫套現所得的100萬元作為首期，買一層800萬元物業兼借足9成按揭？
【「甩名」理據充分 仍可申請按保】
以筆者多年觀察按揭保險公司取態，夫婦擁有兩層樓——即一層自住，一層是給家人或收租用——理論上是容許的。按上述例子，「甩名」物業(丈夫單名持有)沒有申請按揭保險，可留給家人例如父母居住；已「甩名」一方(妻子)新買的一層則是夫妻自住用途，可申請高成數按揭。
不過，如果「甩名」交易尚未完成，妻子就急着買新一層物業並申請按揭保險，由於在環聯信貸資料庫內她仍有按揭在身(mortgage count)，將不被視為首置身份，按揭保險公司也會質疑是否自住用途，拒批機會很大。
至於最終決定如何，第二層物業「自住」性質有多大是按揭保險公司考慮的關鍵因素。例如夫妻舊物業1,000呎，買入第二層物業僅250呎，「大屋搬細屋」很難令人信服新物業是「自住」，遑論批出高成數按揭。
另外，按揭保險公司不會接受夫妻有兩層自住樓。正常而言，除非離婚，否則夫妻沒有理由分開「自住」。但若果是兄弟聯名物業「甩名」，問題反而不大，原因是兩兄弟分家，弟弟要買新一層物業結婚用，以首置、自住名義申請按揭保險借足8成至9成是正常不過的事情。
以上皆是筆者多年經驗及觀察，不代表按揭保險公司或銀行立場。如有疑惑，讀者應直接向這些機構查詢。
作者子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。
星之谷網址：https://starpagency.com/
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