理財Campus:憂賺息蝕價?房託基金前景大解惑

2020年05月26日 19:44
東網電視
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房地產投資信託基金(REITs)一直深受食息一族垂青,貪其派息穩定,但隨着今年股價大幅滑落,就連香港市值最大的REIT領展房產基金(00823)亦鮮有地預告業績將錄得虧損,股東們隨時要賺息蝕價。買REITs以求長線增值呢支歌仔,係咪繼續啱唱?
●為何REITs具穩定收息效果?
REITs持有的物業涵蓋商場、寫字樓、停車場及酒店等。公司可透過將資產增值,如翻新商場,改善其軟件及硬件設施,藉此調升租金,並提升項目估值。據證監會規定,REITs的股息比率最少須達90%,即是要把至少九成利潤派給股東,若股價穩定,則可達致財息兼收的效果。
●領展年內大跌「神股」不再?
領展可算是REITs界的「神股」,2005年上市至今,只有3年錄得股價跌幅,過去10年的累積總收益率(股價以及股息再投資回報)逾4倍,年度化總收益率亦高逾18%,一直深受退休基金以及機構性投資者歡迎。但受社會事件以及疫情衝擊,領展年內股價滑落逾26%,大幅跑輸恒指。
領展主力經營逾100個公屋及居屋商場、辦公室,以及管理約5.6萬個車位。近年領展更將物業組合進一步拓展至內地以至澳洲悉尼。據官網資料,其備考物業組合估值超過2,200億元。
領展早前預警截至今年3月底止年度業績將錄虧損淨額,幸短期內維持穩定派息。
●目前是食息族撈底之時?
上周五(22日)「港版國安法」觸發股市大瀉,領展更少有地大插逾10%。市場人士普遍指出,如今疫情對社會的困擾降溫,但新一波社會事件捲至,勢必削弱市民的消費意欲,零售、收租,以至REITs的經營壓力未有解除。
勤豐證券資產管理董事總經理連敬涵稱,疫情轉趨穩定,市民出外用膳及消費增加,但疫情令香港失業率飆升至5.2%,失業大軍新增4萬人,而首季本地生產總值(GDP)按年下跌8.9%,預期經濟全面復甦需時。
他認為,領展過去不斷出售旗下優質物業,「好多值錢嘅都已經沽晒,剩番估價較低嘅好難賣出。本地發展可以話『零』,要靠『食老本』,想發圍就要靠海外拓展」。所以他認為目前不是撈底的時間,深信股價未跌完。
華晉證券資產管理投資總監馮宏遠則建議,若投資者打算中長線收息,則只宜將部分本金以平均成本法分注買入。
●其他香港REITs表現又如何?
若論香港上市的REITs的股息率,普遍有3至10厘,但若股價愈跌愈低,投資者有機會「賺息蝕價」。的確,今年股市滑落,香港上市的REITs股價全數錄得下跌,部分更跌價40%。
此外,投資者要留意REITs的投資組合,如置富以管理私人屋苑商場為主。泓富(00808)、富豪(01881)及冠君(02778)則分別投資於酒店及寫字樓物業,相對較受經濟周期所影響。
事實上,部分REITs所持有的物業若在香港以外,除要留意當地的租務市場走勢,當中亦涉及匯率風險,兩者均會對公司業績帶來潛在影響,如越秀(00405)及匯賢(87001)的收入就以人民幣計價。
●仍有正回報的REITs可吸納?
事實上,美國、新加坡以至澳洲的REITs市場同樣發展成熟,今年美國上市的REITs表現較出色,部分股價升幅逾10%,而由於美股可以一股交易,所以上述美股REITs的入場費僅500多至逾千港元。
近期與科技概念有關的REITs最受捧,如主要出租電塔的美國電塔及皇冠城堡,經營數據中心的Equinix,以及數位不動產信託。論市值計,最細的DLR市值已逾2,800億元,規模比領展大得多。而美國市值最大的REIT則為美國電塔,其在美國擁有、經營及開發無線通訊及廣播塔,公司成立於1995年,隨着通信業日益重要,其出租電塔的收益也在增加。
馮氏稱,投資美股REITs有別於香港,較着眼於股價升勢而非股息,主因當地股息率不多,以AMT為例亦僅2厘以下,且外國人要繳30%股息稅,吸引性低,當地較重視公司的再發展,公司大多會回購股份,先有「前景」再看「錢」景,所以要做好心理調節。
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