向世界錢進：別再沉醉買港樓必賺！海外置業可能仲和味
20200526
東網電視
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「港版國安法」再次觸動市場神經，除大幅推低港股外，更燃起外商撤資的危機，香港物業市場亦可能受累。作為精明的投資者，不宜再沉醉於買港樓必賺的夢境，是時候放眼海外物業市場，甚或利用按揭計劃以減低入市成本。然而，不同國家的按揭限制以及供款息率均有別，入市前要小心衡量風險。
●日本：對物業質素要求高
日本被部分港人視為「鄉下」，除了是旅遊熱門地，投資日本物業亦相當受歡迎。Sakura Japan行政總裁張明珠表示，港人買樓第一時間會想到借錢、用槓桿，但外國人要借錢買日本物業並不容易。
首先，按揭貸款金額至少要達1,000萬日圓(約72萬港元)，銀行才會考慮承做，但一般個人投資者難以借錢，且對物業的質素要求不少。例如物業要符合「新耐震基準」(這些物業能承受震度六至七級的地震)，又需看地點位置，愈近市中心愈好；樓齡要較新，最好在2000年以後落成。若在1983至1999年之間落成，需屬非常優質物業才有機會取得按揭。
至於一些投資者會選擇透過公司名義，購買幾億日圓(超過2,100萬港元)的整幢物業，儘管貸款額較大，但申請按揭的難度與個人投資者大同小異。銀行一般可借到樓價1/3的錢，現時實際按息2.8至3.5厘左右，年期由15至30年不等，但也要視乎借款人年歲。一般而言，除了數家中資銀行有機會批出按揭，透過日本當地銀行做到的是少之又少。
她提醒，若買家投資日本物業時要做按揭，在購買意向書上要附加合約條款，列明買家需要做按揭。這令一些二手樓業主有機會拒絕售樓，因他們知道外國人很難在日本銀行借錢，另銀行普遍審批按揭需時一個月，延長了成交期。因此，如果投資者想物色抵買筍盤，不要想敍做按揭。
現時可以向銀行申請按揭的以新樓為主，發展商已與銀行談好可以做貸款，基本上只要買家符合收入要求便可申請。一般而言需要兩個年度的稅單，以及過去6個月的入息證明用作審批。做按揭的好處是由銀行來共同承擔風險，以及加大潛在投資回報率。
最後，她建議想買日本樓的人士，要自己深入地做功課，找出物業的真正價值。如果財政預算未能在東京買到優質的物業，她建議寧揀福岡市中心。買市中心樓勝過買大城市的偏遠郊區物業。另要注意，租金回報高，往往反映投資風險也較高，一旦租客退租，空置成本非常高，所以要平衡好風險和回報。
●英國：可選擇供息不供本
英國是港人子女熱門升學國家，亦是移民熱選之一，令當地物業需求持續。英國脫歐及新冠肺炎疫情令鎊匯受壓，更吸引了不少投資者積極物色英國物業筍盤。
Premier Capital Group銷售總監張嘉華表示，海外買家就一手和二手英國物業可以敍做平均六成半至七成半的按揭成數，按揭年期15至25年不等，現時實際息率介乎3至3.3厘。
他續指，有別於香港物業按揭，英國除可選擇息隨本減方式供款，亦可揀選供息不供本。後者令買樓後的現金流不會大減，適合不用與物業長相廝守的專業型投資者，他們會把物業出租，並會善價而沽。
至於另一要注意之處，是銀行重視英國物業出租的收入，並會把租金收入計算進供款人收入內。他指現時除了倫敦，其餘大部分英國城市的物業出租收入可以抵銷物業開支和按揭供款，當壓力測試計入租金因素下，業主更易獲得銀行批出按揭。
他以買入一個逾30萬英鎊(逾280萬港元)的英國物業為例，用作放租，敍做七成按揭，若香港買家有約3萬港元入息，獲銀行批核按揭的機會相當高，一般8至10周可完成整個過程：「不過，過往也有客戶臨上會前失去工作、又或本身是沒有收入的退休人士，按揭審批會較困難，但這些是少數例子。」
英國物業租務回報因應種類和地區有別，以曼徹斯特為例，租金率平均有5至6%，惟尚未計算雜費、稅項等開支。
●澳洲：室內面積須逾538呎
澳洲是另一個獲較多港人到當地置業的發達國家。Ray White Hong Kong行政總裁李開智表示，海外買家若要敍做澳洲物業按揭，物業的室內面積需要超過50平方米(約538方呎)，最高可以申請七成按揭，浮息按揭實際息率約4厘，而1至5年定按息率3厘以下。不過要留意的是，如果購買的物業坐落在核心商業區(CBD)，按揭成數一般會低至少一成，亦即海外買家只能做六成按揭。
他補充，港人一般在澳洲購買公寓，價格由190萬至750萬港元不等。另也有不少人選擇買地起屋，或買入聯排別墅。
另近年東南亞國家如馬來西亞的物業漸受港人青睞，原因是該國的「我的第二家園」計劃，讓一些不願放棄原來國籍的外籍人士可在當地居留，而投資當地物業是其中一個申請方法。星之谷按揭轉介莊錦輝指，馬來西亞的存款息率較高，按揭息率也相對高，達4至4.5厘。
●八成投資者揀全數付款
港人購買海外物業後，可選擇全數付款或敍做按揭。星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝表示，觀察到每十個海外物業投資者，有八個會選擇全數付款，很大原因是他們認為敍做海外物業按揭的資訊不夠透明，以及要承受意外拒批的潛在風險。
再者，業主亦可選擇把香港物業加按，把套現出來的資金用作購買海外物業，因香港加按的貸款利率約兩厘多，較海外物業按揭利率普遍3厘以上低。
不過，部分投資者仍希望透過按揭的槓桿來增加潛在投資回報，他指大家除要注意按揭批核期約1個月，在香港以及在海外銀行做按揭存有分別：「經香港銀行敍做海外物業按揭，銀行會查閱借款人的信貸報告，批出按揭後亦會在信貸資料庫內留有紀錄，減低了借款人未來的借貸能力。在香港經國際銀行的海外分支辦理亦然。不過，如果與香港沒有連繫的外國當地銀行敍做按揭，就不會影響信貸資料庫，所以吸引一些已在香港『借爆』的業主，透過外國當地銀行敍做當地物業按揭。」
他補充，經香港銀行做按揭的好處是溝通上較易處理，經外國銀行則除了要親身前往當地辦理，亦要清楚了解有否估價費、行政費等隱藏收費。另要注意，海外物業常會估價不足，並宜在成交前向銀行查詢是否會承做該項物業的按揭，以免有失預算。
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