【海外速遞】日本租樓攻略　免墮陷阱招損失

移居日本首要解決居住問題，無論你是房東，還是租客，必須了解日本租屋的細節，才能避免墮入租賃陷阱。

日本租賃有別於其他國家，針對房東及租客均各有利弊。Sakura Group創辦人及行政總裁張明珠表示，為保障房東利益，避免頻繁更換租客而造成經濟損失，所以一般租住單位時均會簽署長期租約。

單位初招租時，房東需找租賃公司幫忙招租，招租佣金及廣告費會因應地區而有所不同。以東京為例，房東需支付1個月租金作為招租報酬，不成功不收費。 與租客簽署的租約周期一般為2年，到期將自動續約。另外房東亦有權自訂招租條件，包括租金、租客類型，是否需要保證人或按金等。由於日本法律較保障租客，房東不能隨意加租或驅逐有定時交租的租客。若日後房東想加租或取回單位，可在續約前向租客提出，並需要提供合理的加租理據及證明，如租金較市場差距大、固都稅增加等。惟租客亦有權拒絕，而且租客退租只需提前一個月通知解約。若雙方無法達成共識，則根據日本民事調停法由調停委員調停。

張明珠提醒，海外的客戶可委託日本當地管理公司託管租務，提供收租、代交每月雜費、對應租客，及更新租約等服務，一般管理費是每月租金的5%，需另加消費稅。

至於租客方面，入居前的初期費用十分高昂，包括支付予房東1個月的按金及禮金，以及支付中介的費用為1個月租金連稅。另外還有約$2萬円鎖匙更換費、火災保險，以及約半個月租金的保證會社費。另外以東京單身公寓為例，一般房東只會提供冷氣機、電磁爐及熱水爐，而其他傢俬電器則由租客自帶。日本搬家公司質量及加價都較高，單單搬家費用就要約$10至$20萬円。全部雜費約是租金的4至5倍或更高，所以日本租客穩定性普遍較高，不會輕易搬家。

當租約完結時，租客需搬走自己所有物品，並復原出租前的狀態。在退租當天，租客及房東（或房東委託的管理公司負責人）需一起仔細檢查單位每個角落，同時須注意細節，這樣較能釐清損壞的責任歸屬。如屬自然損壞由房東負責，故意損壞則由租客負責。一般來說，房東需要負責單位翻新工程，如200方呎的單位，約$10至$20萬円不等。

大阪長堀橋站最近便有筍盤放售，實用面積59.23平方米（約638方呎），以兩房兩廳開則，採用開放式廚房設計，並且附設傢俬，單位現售$2,598萬円（約$187萬港元），呎價約$3,000港元。單位同時可放租，租金約$15萬円（約$10,798港元）。張明珠指，單位坐落大阪市中央區，周邊生活配套完善，徒步2分鐘瞬達超市，而且距離地下鐵「長堀橋站」僅約4分鐘步程，徒步12分鐘即達旅遊區心齋橋商店街，交通十分便利，屬投資自用的精品住宅。

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