【深度解構】唔止港樓高企！為何全球樓市未跟經濟暴跌？
20200611
東網電視
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外國傳媒報道，一場新冠肺炎疫情不只改變民眾對「留在自己屋企」的看法，還可能對世界各地房地產市場造成重大影響！
由於各地封鎖防疫造成經濟活動急凍，繼而掀起大規模失業、減薪、企業倒閉潮，在這種環境下，許多民眾可能對或許是人生最大筆投資的「買樓」決定裹足不前，通常會導致樓價下跌。事實上，英國5月Nationwide樓價指數就顯示，樓價按月跌1.7%，為11年以來最大跌幅。
【全球政府撐住】
不過，英國樓價偏偏已有回穩迹象，顯示疫情對樓市影響較表面所見的複雜。Nationwide首席經濟學家Robert Gardner指出，這是因目前情況特殊，並非典型經濟不景氣，政府推出的史無前例刺激措施，協助家庭和企業渡過難關。隨着各地對防疫封鎖限制陸續解除或鬆綁，經濟和樓市景氣可望反彈。
【欠租未使驚住】
在美國，樓價甚至上升！哈佛商學院教授Nori Gerardo Lietz表示，這是因許多地區下令疫情期間暫停驅逐拖欠租金的人，通常實施60到90天，有些地區更長達6個月，有助減輕樓市壓力。
不過，樓市情況殊不簡單，仍會受到其他因素影響，尤其是在外地，許多人突然發覺可以在家上班，免除返工和進入辦公室的必要，這股趨勢已對樓市產生影響。
【民眾換樓需求】
英國房地產網站Rightmove數據顯示，在市郊搵房的民眾顯著增加，許多人想找遠離市中心的房屋，因可以有更大的花園、屋內空間也更寬敞，可當作在家工作。這股潮流究竟是短暫熱潮，還是永久轉變尚待觀察，但疫情確實讓許多人重新思考工作、居住的方式與地點。
【商業店舖較危】
相比住宅，商業物業受疫情影響更深，疫情促使民眾避免到實體店購物，加速轉向網購，以致眾多商店關門，凡是需要「面對面」服務的商店也幾乎全部暫停營業。這造成租金拖欠案例增加，若業主只是延遲或少收一、兩季租金，問題不大，但若「長期」趨勢的開端，問題就大了，可能會引發連鎖效應。牛津大學賽德商學院教授Andrew Baum估計，在這種情況下，許多零售店舖價值可能大跌20至30%。
同一道理，商廈情況也如此！若只造成兩季租金遲收，價值應不會受影響。然而，疫情帶動「遙距上班」潮流，若連帶推升郊區、甚至鄉間樓宇的買風，就會衝擊市區辦公大樓空間的需求，商廈市場就不得不調整。
【兩大因素支持】
不過，整體而言，目前仍有兩大因素對樓市有利：
一、即使樓價下滑，房地產相對而言，或許仍是明智的長期投資項目。假設政府國債每年支付0.5厘(可能更低)利息，而房地產投資回報率若是3至5%，對個別投資者和投資基金來說，仍相對吸引。
二、實體店給人的印象是守舊不變，但其實多年來已展現出靈活應變的彈性，土地和建築物的使用方式會隨之改變，例如昔日商店可能變成今天的樓宇，舊工廠可能已改建為酒店，倉庫則變成瑜伽教室等等。
因此，疫情或許給房地產市場帶來巨大衝擊，但事實上，可能只是加快推進已出現的改變而已。
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