【專家樓評】尹志強：買平價銀主盤的三大要訣...

去年以來，二手樓的市場氣氛，以至成交數量，均有頻繁波動。樓價卻未見大落之勢。風在動，幡也在動，普遍業主的心卻似乎淡定依然，尤其是1,000萬以下的林鄭plan市場。對於苦候二手樓價大幅下調而未果的準買家，銀主盤儼然成為值得考慮的選擇。

銀主盤往往以開價吸引作招來，準買家如果生起想買的念頭，必須小心處理，方可提高勝算。且挑三個要點跟大家分享：

要「戒」懶。例如，閱讀合約條文，切忌掉以輕心。購買一般二手樓，買賣合約的條文往往大同小異；銀主盤的買賣合約，卻可能包含好些只保障賣方(即銀主)的條文，常見之一是訂明賣方律師費也要由買家負責。又例如，部分銀主盤單位是可以安排預先睇樓的，準買家可不該躲懶，因為單位淪為銀主盤的過程，往往歷時六個月以上，日久失修的風險比一般正常二手樓高；如果單位早經查封，長期無人居住，情況更堪虞。想要撿便宜，做事的基本紀律絕對不可或缺。

其二，是要「定」。銀主盤最常用的銷售途徑是公開拍賣，準買家在出價競投之前，宜了解市價，做好估價，在心中設定上限。否則，假使拍賣氣氛熾熱，而準買家心意不定，或會在衝動剎那出了不成比例的高價。須知道，拍買場上有「舉手不回」的法律責任。

最後，要用智「慧」，事先仔細查契查冊，釐清業權、押記、欠債、欠費等等──有智慧的準買家，更應聘請專業可靠的律師代勞。銀主盤的買賣多屬必買必賣，萬一在合約簽了、訂金付了之後才發現問題，往往不能撻訂了事，想要踢契更是困難。所謂問題，輕者如前業主拖欠了差餉水電等雜費，須由買家承擔；嚴重者，例如業權不完整，可能會影響申請按揭貸款，甚或在日後難以轉售！

常言便宜莫貪。看官，假如您按捺不住，想貪銀主盤的便宜，也務請具備基本的戒、定、慧。

普縉首席拍賣官 尹志強

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