【樓民熱話】銀行唔願做樓按生意?隨時推冧樓價?

2020年06月30日 08:00
東網電視
更多新聞短片
(Getty Images圖片)
過去一年,不時耳聞香港銀行業對住宅按揭市場趨向保守,除要求買家增加首期成數,審批過程亦比以前嚴謹。近日終於有大型銀行帶頭調升新造拆息按揭(H按)利率,究竟是對香港樓市的不信任,抑或不信新進供樓大軍的還款能力?還是兩者都懷疑呢?
對於銀行調升按息,有業界認為,銀行對香港樓市向來存有疑慮,雖然香港貨幣供應未見減少,銀行體系結餘更因為熱錢流入而增至逾1,300億港元,但大型銀行卻自去年第四季起接二連三削減按揭現金回贈,同時收緊審批程序,或反映短錢充裕,但長錢短缺。更預期按息會繼續升,或反覆升至H加1.7厘,回到金融海嘯後的高位。換言之,在環球放水、低息持續環境下,新進業主供樓非但無受惠,供款可能會增加。
以筆者之見,先不論銀行加按息是否睇淡樓市,但有一點肯定的是,銀行對新造按揭及轉按的審批較以往嚴謹。背後透露出的訊息是銀行對樓市有戒心,放貸不再手鬆,變相抑制買樓需求,樓價上升動力自然轉弱。
銀行為甚麼睇淡樓市?首先,香港經濟連績多季錄得負增長,加上環球疫情肆虐依舊,短期擺脫經濟衰退的機會渺茫。租金已經率先反映這個因素,據差餉物業估價署公布的4月份數據,租金指數跌幅則非常大,4月指數報180點,已連跌8個月,指數為2017年4月後最低,較去年8月歷史高位跌1成;相比4月份私人住宅售價指數報376點,僅較去年5月歷史高位僅下跌5.2%。
由此看來,隨着經濟繼續崩壞,租金跌幅將遠大於樓價,以往逼住市民上車的年年加租「迫遷」因素消失;支撐樓價的租金回報率近年已跌至2厘左右,若扣除管理費、差餉、地租,投資者的租金收入與存錢入銀行做定期並無大分別。但在經濟不景時,揸現金的流動性優勢無出其右,買樓收租的人將持續減少。
更重要的是,經濟衰退令大部分打工仔面臨失業、減薪的困境;就連公務員、教職員及醫護人員等少數鐵飯碗,今年亦都要凍薪,已經「冇年年加薪呢支歌仔唱」。銀行當然不會忽略失業及收入減少的因素,樓按審批手緊亦可以理解。
綜合上述因素,就算樓價不跌,上升亦無力,加上香港未來能否繼續維持國際金融中心的地位成疑,前方不明朗因素太多,又何必在香港風雨飄搖時入市買樓?未來需要注意的是,當銀行開始大幅下調樓宇估價時,就是銀行全面看淡的時候,屆時樓價會怎樣?看官自有判斷。
東網財經專欄作者 林南冧
-----
Sakura Global專營海外房地產,大量海外一手項目及租務管理、海外升學和多國移民服務、一對一服務!
請即致電:5133 0626
【仲等咩?】最強炒股神器《東網Money18》APP已全面升級,新增多項新功能,助你投資理財、揀股問股!即刻click入 http://on.cc/redirect/money18 下載安裝!