【專家樓評】尹志強:住宅的買賣藝術

2020年07月09日 12:56
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資產的買賣,包括房地產交易的關鍵之一,是買賣雙方對其價值的評定,能否達成一致。以二手住宅為例。從前,市場資訊遠不如現在流通,買貴賣平的情況不時出現,也導致「摸貨」盛行。摸貨也者,典型個案是:業主到地產中介放盤賣樓,卻不諳行情,開價頗低於市價。於是地產中介有機可乘,或者通知熟客趕來入貨,甚或乾脆自己先把貨接了,再以市價或更高的價錢賣出,賺取差價。資訊的不平等,滋長了摸貨;一進一出的時間如果夠快,完全可以無本生利。
可喜是二手住宅的摸貨交易,近年已接近絕迹。究其主因有二,其一,防止摸貨牟利的相關法例已趨完善。例如一直備受爭議的辣招SSD額外印花稅,且不評論其對樓市發展是禍是福,綑綁三年卻實在大大加重了短期轉售物業的成本,絕對有助於杜絕摸貨。
第二,要掌握市價行情,現在遠比從前方便、快捷、準確,買賣雙方只要稍肯用心,當可避免胡亂開價或接價的情況。例如,想要知道二手物業市道、甚至個別屋苑的近期成交價,只要上網、讀報,甚或看電視,都垂手可得。
又例如估價。估價是一門專業的服務,收費自然也相當「專業」,本不是一般買家或業主所願意負擔。但在近年,隨着電腦和互聯網的發展和普及,估價服務已經平民化得多。假如心儀要買某二手大型住宅屋苑的某類型甚至某個單位,一般而言,可以很方便地免費獲得兩種估價:
一,銀行網上估價:很多銀行都會和估價公司合作,為大部分的二手住宅屋苑,甚至單幢大廈,提供網上估價,絕大部分都是免費的,而且操作簡易,三兩分鐘內準可完成。
二,銀行口頭估價:網上估價也有其缺點。首先,在時間上略有滯後,因為日內最新成交的資料往往未及輸入電腦程式內。此外,一些樓齡較短的新樓,或者成交宗數疏落的單幢大廈,以至村屋,由於可供參考比較的資料太少,往往無法提供網上估價。幸而銀行也願意就個別單位提供初步口頭估價,同樣免費,一般可即日完成。
如果希望得到更精準的估價,可以選擇聘請估價公司進行更全面的研究和分析,實地考察,提交詳盡的估值報告。
賣方定價,買方格價,還有一來一往的議價,從來都是高深學問,儼如藝術。但話說回來,正如古人所言,「金屋茅簷非兩地」,居所之最珍貴,該不在於價錢高低,賺了多少,虧了若干。千金難買的,是生活其中的人,是否健康和睦,是否快樂自在。
普縉首席拍賣官 尹志強
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