【星之谷】家長英國買樓 「攻守兼備」揀曼徹斯特
20200801
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英國政府7月22日宣布，有資格申請英國國民(海外)護照(BNO)的港人，明年1月起可以申請特別簽證留英，最多可以逗留5年，之後可以申請居留權，有家長已經急不及待為年幼子女打算。
陳太育有一名9歲女兒，近年一直有意送她到英國升中學，而且已經籌備一筆學費。碰巧BNO平權政策近月出台，雖然陳太本身無意移民，但若果她到英國居住，女兒就可以免費讀當地公立學校，慳一大筆開支。
而筆者認識陳太的機緣，就是因為她閱畢筆者早前專欄，提到只要在名校網買一層樓或有個地址，子女入讀該區著名公立學校的機會便相當高；而原本該筆學費，慳了之餘尚可以用來在英國置業，一舉兩得。
近月，英國政府宣布放寬買樓印花稅，2021年3月31日前，外國首置人士買50萬鎊(約500萬港元)以下物業免繳印花稅，限期一過連同外國人額外印花稅則需要繳付累進5%，高達2.5萬鎊(約25萬港元)。碰巧陳太本身屬首置人士，名下並無物業，完全符合這個要求。
不過，陳太女兒年紀尚少，是否這一刻已經要買入最「TOP」的名校網物業？這些區域物業特點是銀碼大，通常超過50萬鎊，未能享受上述豁免印花稅優惠，而且地區發展成熟，樓價升幅未必跑贏。
筆者策略是陳太可以利用原本該筆學費，小試牛刀，利用稅務優惠買入一些銀碼細、租金回報率高的地區，先收租等升值，到小朋友準備好出國升學時，自己又有投資當地樓經驗，可以再換樓至名校區。
【曼徹斯特 三大原因跑贏大市】
陳太不熟悉英國，問甚麼地方符合以上標準？大城市倫敦選擇少之又少。筆者推薦曼徹斯特(Manchester)這個城市。
首先，本身這個地方大學多達22間，是著名大學城，不乏名校，宿舍需求殷切，帶動租金回報率高達6厘。參考香港樓市經驗，沙田區附近有多間大學，學生租客源源不絕，租金回報率都跑贏市區。
其次，大曼徹斯特區人口原來只得280萬，而且若66%居民沒有物業，純粹租樓，出租物業空置率只有1.7%，全英國排行第二，緊接在牛津區(Oxford)之後。
第三，曼徹斯特樓價平均比倫敦便宜40%至60%，入場門檻低，只需百幾萬港元已經可以買新樓一房單位。再參考香港樓市經驗，過去幾年新界樓及細價樓升幅跑贏大市，在供應少、需求大、銀碼細，以及受惠印花稅情況下，曼徹斯特樓升值潛力可以看高一線。
過去幾年，曼徹斯特平均樓價升幅每年有約4%至5%，再加上租金回報，平均每年總回報都有10%以上，更重要的是，英鎊匯價明顯低水，若期內英鎊反彈，投資回報更高。
【陳太心動買入新樓 攻專業人士及學租市場】
陳太聽完後頗為心動，決定預算240萬港元買個單位，出租予專業人士或學生，可在英國當地銀行申請6成按揭，首期約96萬元，按揭利率約3厘。
由於毋須查香港環聯(TransUnion)，即使有物業正在還款，都不需要計入供款與入息比率(Debt Servicing Ratio)內，不過陳太本身無樓在身，而首期已經一早籌備好，所以沒有財務問題。
「那麼買一手樓或是二手樓好呢？」陳太問。筆者笑言這是個人選擇，筆者本人一向投資二手樓，因為可以鋤價；但一手樓好處是可以「摸貨」——在英國選擇長成交期新盤，比如兩年，繳付約三成首期(按個別發展商要求而定)後，到收樓前如果樓價再升，可以賣出(rearrangement)套利，由於當地沒有如香港般的額外印花稅(SSD)鎖定期，扣除資產增值稅後已沒有額外成本。
而且在英國買樓，印花稅是收樓後才繳付，減低「摸貨」成本；屆時不想賣出，也可以申請按揭作長線持有。筆者提醒陳太稅務優惠明年3月31日後就會停止，她決定快馬加鞭，搜羅資料，待疫情一過飛到英國買樓。
作者子非魚為星之谷首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣、按揭和移民資訊
星之谷移民網址：https://starphome.com/
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