【樓民熱話】嘉湖呎價跌穿9000蚊 預示港樓加速冧價

2020年09月04日 08:00
東網電視
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隨近月經濟愈來愈差,失業率升至近年高位,港人賣樓移民的步伐轉急,樓價跌幅亦相應明顯。尤其是近日一宗天水圍嘉湖山莊的三房戶,呎價竟然跌穿9,000元,猶如丟入樓市的震撼彈,象徵過去多年急升的新界細價樓踏入調整加速期...
為甚麼這宗成交如此具指標性?首先,我們睇一睇成交本身,該嘉湖山莊樂湖居8座極低層B室3房套房間隔,實用面積633方呎,以566萬元沽,呎價僅8,942元。呎價低與樓層自然有關係,但更多是與樓價太貴難以承接有關,連價錢相對便宜的新界樓都缺乏承接力,情況嚴重可想而知。
隨樓價漸貴,近年無論港島、九龍,甚至新界樓都「升唔起」,甚至不少3、4年前買樓的業主,現時易手還要蝕讓的個案。讀者可能會說,口講無憑,那就用數據來說話!其實,差餉物業估價署有項數據頗「打耳」,將香港的私樓由小至大分為A、B、C、D及E的5種類別,今日僅提A及B兩款涉及市民大眾的私樓類別,細心研究就會知道樓價升勢已是強弩之末。
A類是40平方米以下的細戶,即實用面積430方呎或以下;B類則是40至69.9平方米,即實用面積430至752方呎的中型單位。
我們由掀起最近一次樓市升浪的2008年睇起,當年由於金融海嘯,美國實施量化寬鬆令熱錢湧入香港,配合內地資金一起炒起港樓。以A類單位為例,新界區2008年時每方呎僅3,504元,時至去年2019年已屆13,444元,12年間升價2.84倍。同一時期,九龍樓升2.66倍;港島樓僅升1.87倍。
至於B類私樓,升幅相對遜色。2008年新界區每方呎價3,555元,時至去年為11,663元,本身呎價已較A類便宜,升幅亦只有2.28倍。同期九龍樓升1.87倍;香港樓升1.53倍。
為何傳統上一向樓價低水的新界樓,過去12年反而升幅最大?這說明了甚麼?說明了樓價愈高,單位愈大,負擔得起的香港人愈來愈少,升幅自然不及新界樓。由此可下一個結論,就是樓價根本不會無止境上升,只要買家負擔不起,樓價自然就會向下調整,更何況,近年北水、海外水都「缺席」,且港人賣樓套現愈來愈多...
因此,近年樓價升幅愈來愈細,就以升幅最誇張的新界區A類私樓為例,升幅三甲分別是2010年的22.9%,2013年的22.6%,以及2011年的20.5%。而2018年升了13.8%,去年更只升4.5%,至於今年雖然未完,但觀乎疫情肆虐全球,樓價是升是跌,相信大家都心中有數。而且,目前連最平價的藍籌屋苑嘉湖山莊都在跌價,樓價加快下跌更加顯然易見。
東網財經專欄作者 林南冧
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