【向世界錢進】律師教買樓「英」揀邊區
20200909
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英國明年1月起容許符合英國國民(海外)護照(BNO)資格的港人及其近親移居英國，加上英國向來是升學熱點，預期會掀起一輪移民英國的熱潮。究竟在英國買樓應該揀哪區？當地找工又是否容易？大家不妨細看今期《向世界錢進》主角的分享。
在英國生活超過20年的樓宇買賣及移民律師Joanne，當初前往英國就讀寄宿學校，十年後取得無限期居留許可。現時她與澳洲籍丈夫居住在倫敦四區一個面積1,300方呎的單位，地方清靜而且交通方便。
她表示，倫敦一般的兩房一廳單位，面積為600至900方呎，而他們住的兩房單位面積較大：「單位在六年前買，現在大概升值了兩至三成。如果放租，租金回報率有5至6%。」
她認為倫敦市中心的物業升值潛力高，交通方便，但租金回報率較其他城市低。倫敦郊區的租金回報率則會比較高，而且較適合有小朋友的家庭，因為這些地區會比較綠化及寧靜。至於另一大城市曼徹斯特，樓價較便宜，交通方便，就業機會多。近幾年，曼徹斯特和伯明翰的樓價也上升不少。
「現時很多客人都是買倫敦、薩里郡(Surrey)、曼徹斯特的物業。但有一些客人都會買位於利物浦、伯明翰等樓盤。其實都要看個人預算、是否需要好校網、需要買屋還是單位、需要找甚麼工作等。」她稱。
港人移民選址方面，她表示上班一族多選擇倫敦郊區，例如四區至九區鄰近地下鐵或火車站的物業。有小孩的家庭則可能看心儀學校位置，因小學學位是根據住所距離分派。小學愈近住所，入讀機會愈高。中學的距離可較遠，但也必須屬於同一個地方政府管轄。
她續指，倫敦傳統富人區，譬如西面的里士滿以及西北面的漢普斯特德的校網優良，但樓價偏貴。南部和薩里郡沒那麼貴，而且校網不錯。東倫敦以前是工業區，但現在金絲雀碼頭已開發成金融區，所以東區也有不少新樓盤，但校網相對沒有西南的好。
倫敦樓價以東部及南部的較便宜，而中部、西部及北部則較貴。她建議退休人士可選倫敦外的城市，物價低，住的地方更大、更綠化，例如林肯郡、德文郡和約克郡等。
惟要注意在英國買樓沒有臨時買賣合約，在交換合約之前任何一方可以選擇退出。英國也有反洗錢條例，所有英國律師都會要求買家提供資金來源證明，例如六個月的銀行月結單和六個月的入息證明。如果銀行月結單是電子結單，便需要銀行蓋印或要求銀行寄回原本。如果資金是來自加按或已售出的物業，也可能需要提交有關文件。如一部分的錢是由家人幫助支付，也需要提供家人的資金來源證明。
現時英國貸款利息或按揭利息也較以往低。另有「印花稅假期」，所以很多人喜歡買樓投資。但她勸喻大家買樓花要向大型發展商購買。如果大家想在倫敦附近居住，可以考慮薩里郡、赫特福德郡(Hertfordshire)、肯特郡(Kent)和埃塞克斯郡(Essex)。
不過，香港人到英國須注意生活文化差異。例如英國的房屋基本上沒有空調，但天氣有時會變得很乾燥，因此可能會影響肌膚。又例如英國人甚少加班，周末不談公事。
提及英國脫歐後對當地人的影響，Joanne指脫歐過渡期將會在年底終止，暫時英國政府跟歐盟國家還未能達成協議，大部分客源在歐盟國家的英國企業非常擔心，因以後從英國出口到歐盟國家需附加高昂的進口稅。同時，很多企業擔心勞工短缺問題。
她指僱主可根據新的計分辦法申請任何國籍高技術勞工來英工作。脫歐過渡期後所有外國人將受同一套出入境法規管制，英國政府既要保障本地人就業，又要確保僱主於必要時能容易聘請海外高技術人士及鼓勵有資金或特殊技術人士來英工作，故推出這項計分移民計劃。
她指英國入息稅率較香港高，大約20至45%，故實際工資一般比香港低，但需視乎工種而定。她認為：「香港人在英國未必難找到工作，雖然疫情的關係令到英國失業率近期急升，例如零售及航空業最受影響。不過網上公司的職員、高科技IT人士，以及醫護人員應該會容易找到工作。另外，從事水電維修及建築的本地人向來不足，須依賴來自東歐人士，故脫歐後英國將需要大量此類人才，港人將大有可為。」
●移民申請不乏優惠方案
港人近日對移民英國的興趣有增無減，但除了持BNO港人的特別簽證方式，也有其他移民途徑。
Sakura Global行政總裁張明珠表示，英國首席代表簽證移民計劃適合各個年齡和工作階層的人士。其申請方法相對簡單，而且英國政府對此簽證的相關要求在預算和申請時間上較其他方案相對低。
申請人只需要有足夠的金錢讓自己及家人在英國生活，打算在英國經營一門生意，並在出發前於國際英語測試取得指定水平，便可以透過上述方式舉家移民英國，甚至分開時間移居也可以。她指這方案與BNO計劃不相同之處是，申請人的家庭不用舉家同時移居到英國，故此可較靈活安排申請人家庭成員的居住地方。
此外，不少港人對投資英國物業深感興趣。張氏指，現時有兩個位處曼徹斯特名校區Altrincham(奧特林千)市中心的新盤項目值得留意。
Altrincham在今年3月被英媒評為英國最佳居住地區，不論購物、生活、交通皆非常方便，校網媲美香港的九龍塘，亦是不少球星的居住地。以項目Altair一個811方呎的兩房連露台單位為例，售價36.3萬英鎊(約377萬港元)，預期租務回報率5厘。至於另一個Chapel Square項目，提供541至1,267方呎的一房至三房單位，售價由24.4萬英鎊(約253萬港元)起。
現時曼徹斯特有至少兩間英國當地銀行和一間香港本地銀行可以提供英國物業按揭，最高貸款成數七成半，且大家可以利用香港的收入作為按揭貸款的評核。
她補充，隨着英倫銀行過去多次減息，現時英國的樓按利息處低水平。若當地人或移民在英國買樓作自住用途，取得的按揭利率有機會較香港樓按還要低。如果本身在香港已持有物業，亦可考慮把香港的物業，作為銀行貸款的抵押品。這方法的好處是按揭申請時間和批核的速度較快，另所產生的利息支出，可安排作為英國稅務的減免。
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