【專家樓評】王美鳳：按息下跌造就低成本物業套現

近月銀行結餘上升，港元拆息持續回落至趨近美息，8月份1個月拆息跌至0.25%低水平，令H按息跌至1.75%(以H按一般為 H + 1.5%計)，較年初P按封頂息率水平2.5%跌幅達0.74厘，與現時P按息差亦同步拉闊，拆息跌勢下推低了樓按借貸成本，令最近申請轉按套現、發展商一按轉至銀行H按、及由P按轉回至H按的個案有所增加。

現時按息跌至低於2厘水平，造就磚頭套取流動資金的成本相當低廉，物業套現的息率低於私人貸款，吸引業主運用低成本資金尋求高回報。近年樓價即使出現反覆上落，仍持續處於高水平，雖然樓按措施降低了可做按揭成數，但對於早年已入市的業主，持有之磚頭仍有一定水位可供套現；以業主於2015年以6成按揭買入一個650萬元的單位為例，現時尚餘按揭金額約323萬元，而單位目前市值已達865萬元，以6成按揭額上限500萬元計，扣除按揭餘額，業主仍可透過加按套取貸款金額達177萬元。

以目前低息成本套現這麼大筆貸款作投資或不同用途確實吸引，然而套現較大貸款額自然需付較多利息，若非已作全盤計劃或實質所需，借款人亦不宜貿貿然套取大筆金額；借款人可從資金用途需要性、利息成本、投資風險、回報率、還款能力及防守力作衡量，避免套現過多金額。借款人亦要留意，以往銀行提供轉按回贈較高，可抵銷轉按律師費開支，但現時銀行已將轉按回贈普遍降至0.2%，甚或不提供回贈；若然轉按金額較細，有關回贈未必可完全用作抵銷律師費開支，借款人可預先瞭解以便預算。

中原按揭董事總經理 王美鳳

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