【國金專題】新西蘭樓價「疫」市破頂
20200914
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新冠肺炎令資產市場異象處處！疫情爆發後，新西蘭採取了嚴格的入境隔離措施及一度封城七周，曾杜絕病毒在社區傳播。雖然該國近期疫情稍見反覆，但在利率低企、海外僑民回流及當地人花費更多時間升級房屋，樓市需求增加，市況意外熱爆，8月多區樓價續創新高，奧克蘭即使經歷「二次封鎖」也照升如儀。
新西蘭樓市過去曾是外國置業人士的熱門投資目標，因為地理位置偏遠、天然景色宜人、政治穩定和醫療先進，吸引不少外國富豪和名人，包括PayPal創辦人Peter Thiel、老虎基金創辦人羅拔遜，及著名導演占士金馬倫購入當地超級豪宅，甚至買入地堡作避難之用。惟新西蘭政府2018年宣布禁止外國人購買住宅物業後，當地樓市明顯降溫。
不過，新西蘭抗疫成為全球典範，吸引長居海外的新西蘭人回國避疫，截至3月底止全年，回流公民達破紀錄的4.28萬人，當中近半在2019年12月至今年3月底，即疫症爆發期間回國，令當地總人口首次突破500萬，帶動房屋需求。同時，為紓緩疫情的經濟衝擊，新西蘭央行把利率降至紀錄新低，並放寬按揭貸款規則，為樓市注入動力。
當地房地產協會(REINZ)最新數據顯示，上月全國樓價中位數為67.5萬紐元(約348萬港元)，高於去年同期的58萬紐元和7月份的65.9萬紐元，8個大區和17個區市樓價破頂。其中，奧克蘭的樓價中位數從去年同期的81.9萬紐元，上漲至95萬紐元，增幅達16%，創歷史新高，7月為91.8萬紐元。
REINZ行政總裁Bindi Norwell說：「我們從未想到，四個月前新西蘭經歷了一個多月的封鎖，現在竟有多區樓價攀至新高，復甦速度令人吃驚。隨着天氣回暖，依照慣例，銷量會開始上升，今年似乎打破所有的預測，違反所有常理。」她列舉幾項升市因素，包括低息、放寬按揭、缺乏新盤上市、民眾渴望擁有更多空間、解封後受抑壓的消費力大爆發，以及首置者入市。
不過，由於當地經濟及就業狀況跟不上，不少專家懷疑樓市升勢可否持續。當地房地產估價機構Quotable Value總經理David Nagel預期，隨着新西蘭經濟陷入衰退和失業率上升，以及紓困措施結束，到今年聖誕節時，當地樓價將從1至3月高位回落5至10%，形容最差的日子在前面。
長遠而言，新西蘭樓市亦可能因為當地傾向收緊移民政策而受遏抑。新西蘭是經合組織(OECD)淨移民率最高的成員國之一，截至2019年6月止一年，每1,000人中有11.4人為新移民，比率較美國及英國高逾兩倍。奧克蘭梅西大學教授Paul Spoonley估計，疫情將導致今年淨移民數字由2019年接近紀錄高位，降至近乎零。
新西蘭副總理兼外交部長彼得斯在訪問中表示，過去數年，當地近三分二的國內生產總值(GDP)與移民相關，惟疫症暴露出依靠移民推動經濟的種種問題，認為情況難以持續，因為對基建、醫療和教育方面構成壓力。
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