【悲情樓市】二手住宅冧市警號浪接浪
20200921
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香港新冠肺炎疫情雖有好轉迹象，但二手樓市走勢仍然嚴峻，包括有納米樓繼續損手，細價盤撻訂貨重售跌價，以及港島藍籌屋苑屢跌穿千萬元，反映市場充斥冧市警號。其中尖沙咀AVA 62一個僅百多方呎單位，以390萬元沽，4年帳面貶值近20萬元。而屯門豫豐花園撻訂貨，不足一個月重售賣平10萬元。
美聯彭文浩稱，上述蝕售的AVA 62中層C室，實用面積173方呎，屬開放式間隔，成交呎價約22,543元。是次新買家為投資客，買入單位作收租用途，以每月市值租金約1.15萬元計算，預期租金回報率約3.5厘。原業主於2016年1月斥資約409.3萬元購入，最新轉手帳面蝕19.3萬元，樓價跌幅約4.7%。
事實上，近月同類納米樓，亦錄得其他損手個案。大埔嵐山一個實用面積181方呎單位，近日僅售302萬元，較兩年前樓上同類型單位，低逾20%，3年帳面位僅賺10萬元，估計要蝕使費離場。
雖然近日交投回穩，但樓價未見受惠。中原鍾宏遠指，屯門區有不少買家積極覓盤入市，但區內近期二手市仍然價跌量升，其中豫豐花園5座中層B室，實用面積450方呎，兩房間隔，上月底原以528萬元沽出，其後遭買家撻訂。業主遂再度放盤，即獲另一名買家以518萬元購入，呎價11,511元。新買家為上車客，買樓作結婚準備。
至於大型上車屋苑的個別單位跌幅更明顯。該行黎宗文透露，沙田第一城本月已錄約21宗買賣，其中17座低層B室，實用面積451方呎，三房間隔，以630萬元易手，呎價13,969元。7月初曾有一個同座只相差一層單位以680萬元沽出，反映僅兩個月樓價已下跌50萬元。
鰂魚涌太古城交投加快，原因是市場出現多宗可承按最多八成的買賣成交。中原張光耀表示，項目再錄一宗低於千萬元的兩房成交，單位為太湖閣高層D室，實用面積583方呎，8月放盤叫價1,050萬元，最終以990萬元獲承接，呎價16,981元。項目本月錄26宗買賣，做價不足千萬元佔5宗。
資深投資者伍冠流認為，除舖市早前因「升過龍」，做價會繼續下跌之外，市場有大量供應的納米住宅，業主持續減價出貨，價格亦難被看好。雖然樓市交投增多，但近期買家都抱執平貨心態入市，故未見樓價回升。他又認為，政府應降低辣招稅率，減低上車客入市負擔。
【首都廣場劏舖7年帳面蒸發約九成】
香港零售市況未見起色，舖位售價及租金同樣急遽下跌。尖沙咀首都廣場劏舖再錄大幅蝕讓個案，項目3樓一個雙號舖位，僅以25萬元易手，該舖7年帳面蒸發約九成。
資料顯示，上述劏舖於2013年8月以243萬元購入，現帳面貶值約218萬元。事實上，該商場今年已錄得約10宗成交，全數都要蝕讓離場。
核心區街舖續現低市價買賣。市場人士透露，鄰近有「食街」稱號的尖沙咀厚福街，其中5至6號多富閣地下單號舖，建築面積約1,000方呎，剛以約4,380萬元易手，呎價近4.4萬元，低市價約一成，原業主於1997年以1,710萬元買入。該舖原先叫價約4,680萬元，減價約300萬元賣出。現租客為餐廳，月租金約8萬元，租期至2022年3月底，回報率約2.2%。
港島西環吉席街一個單號地下A及B舖，建築面積約1,600方呎，原業主叫價5,000萬元，劈價約1,200萬元，以3,800萬元轉手，屬交吉交易，同樣低市價約一成。
銅鑼灣商舖冧租，市場人士透露，銅鑼灣啟超道12號地下至2樓舖位，面積共近3,300方呎，市傳以月租約60萬元租出，呎價逾180元，新租客為連鎖化妝品店。資料顯示，該舖連同樓上3及4樓，上手租客為珠寶金行，而於2010年時月租金曾高達150萬元，呎租逾200元。
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