【樓民熱話】樓市響警號?負資產浪潮即將重臨

2020年09月22日 08:00
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(Getty Images圖片)
香港樓市最近又再發出利淡信號,原來由去年10月至今年7月份,已有逾3.3萬宗高成數按揭入市個案。簡而言之,即期內大部分香港人都借到盡入市,反映購買力進一步透支。加上現今香港受政治、經濟及疫情多重打擊,未來流入香港樓市的內地及海外資金只會減少,甚至出現沽售套現潮;樓市只靠香港人「塘水滾塘魚」,可以維持高樓價嗎?
香港地買樓,大部分人都會借按揭。去年10月份之前,600萬元以上的住宅,只能批出6成按揭,首期至少需要240萬元;僅400萬元或以下的住宅能批出9成按揭。但去年10月份之後,政府放寬按揭保險的樓價上限,樓價800萬以下可借到9成;800萬至1,000萬可借8成。
以往有能力購買600萬元以上住宅的買家,大多數實力非凡。皆因拿得出240萬元現金買樓的人,無論是家庭儲蓄或供款能力都高幾班。但目前買該類住宅,首期只需60萬,雖然有壓力測試,但兩者的供款能力不可同日而語。換言之,即是將實力不夠的推入樓市高位接貨。
正所謂「姜太公釣魚,願者上釣」,在新按保計劃鼓勵下,更多人選擇借到盡買樓。據香港按揭保險資料,去年10月至今年7月,批出按揭保險達33,695宗,按年飆升1.44倍;批出金額更勁升2.2倍達1,770.8億元。參考同期的土地註冊處住宅樓宇數據,錄約4.6萬宗買賣註冊,即借高成數按揭買樓的比例多達7成;雖然兩者存在時間差,因為批出按保與樓宇買賣註冊的時間不一致,但以長達10個月來計算,足以作為參考。而2017年至2019年,借高成數按揭入市的比例僅為30.9%、31.3%及33.8%。
可想而知,現今買樓的人抗逆能力更差了。只要樓價跌兩成,上述的3萬多人將臨近、或成為負資產一族。屆時想要賣樓,更要「抬錢」上銀行先可以賣,而該情況在1998年至2003年間相當普遍。至於未來樓價會不會跌兩成,請細心留意一下香港的政經發展,相信各位看官會有答案。
東網財經專欄作者 林南冧
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