【樓民熱話】樓市響警號？負資產浪潮即將重臨

香港樓市最近又再發出利淡信號，原來由去年10月至今年7月份，已有逾3.3萬宗高成數按揭入市個案。簡而言之，即期內大部分香港人都借到盡入市，反映購買力進一步透支。加上現今香港受政治、經濟及疫情多重打擊，未來流入香港樓市的內地及海外資金只會減少，甚至出現沽售套現潮；樓市只靠香港人「塘水滾塘魚」，可以維持高樓價嗎？

香港地買樓，大部分人都會借按揭。去年10月份之前，600萬元以上的住宅，只能批出6成按揭，首期至少需要240萬元；僅400萬元或以下的住宅能批出9成按揭。但去年10月份之後，政府放寬按揭保險的樓價上限，樓價800萬以下可借到9成；800萬至1,000萬可借8成。

以往有能力購買600萬元以上住宅的買家，大多數實力非凡。皆因拿得出240萬元現金買樓的人，無論是家庭儲蓄或供款能力都高幾班。但目前買該類住宅，首期只需60萬，雖然有壓力測試，但兩者的供款能力不可同日而語。換言之，即是將實力不夠的推入樓市高位接貨。

正所謂「姜太公釣魚，願者上釣」，在新按保計劃鼓勵下，更多人選擇借到盡買樓。據香港按揭保險資料，去年10月至今年7月，批出按揭保險達33,695宗，按年飆升1.44倍；批出金額更勁升2.2倍達1,770.8億元。參考同期的土地註冊處住宅樓宇數據，錄約4.6萬宗買賣註冊，即借高成數按揭買樓的比例多達7成；雖然兩者存在時間差，因為批出按保與樓宇買賣註冊的時間不一致，但以長達10個月來計算，足以作為參考。而2017年至2019年，借高成數按揭入市的比例僅為30.9%、31.3%及33.8%。

可想而知，現今買樓的人抗逆能力更差了。只要樓價跌兩成，上述的3萬多人將臨近、或成為負資產一族。屆時想要賣樓，更要「抬錢」上銀行先可以賣，而該情況在1998年至2003年間相當普遍。至於未來樓價會不會跌兩成，請細心留意一下香港的政經發展，相信各位看官會有答案。

東網財經專欄作者 林南冧

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