【樓民熱話】兩成港人想移民　拖垮樓市全面冧價？

早前講過，港樓「瓣瓣都冧」，無論豪宅、納米樓、車位、舖位，乃至商廈及工廈都無一幸免，唯獨中價住宅頂得住，暫時未見有大幅減價。但最近，連中價樓亦陷入跌價漩渦，雖然相比其他範疇，中價樓跌幅仍少，但隨着香港移民潮再現，相信追回跌幅只是時間問題，成為壓垮樓市最後一根稻草...

本月中有個移民調查公布，星之谷移民顧問委託香港民意研究所調查港人移民意向，以電話形式隨機訪問650名18歲或以上的香港居民，結果顯示兩成人打算移民離開香港，當中25%更希望於1年內移民；以目前香港逾700萬人口計算，即有35萬成年人打算1年內移民。

由於香港人最大的資產就是物業，移民的盤川自然來自賣樓所得，影響所及，近月不乏中價樓成交價重回2年至3年前，個案不勝枚舉。最令小弟覺得震撼的當屬居屋樓王的鰂魚涌康山花園，該居屋地處港島中心，毗鄰港鐵站而建，方便前往太古、鰂魚涌，金鐘及中環等商業金融中心，向來都享有高溢價，直頭一宅難求。

最近屋苑有一個4座極高層三房戶，實用面積592方呎，放盤約1年，自由市場叫價由逾1,000萬港元，劈至近日以800萬元沽出，呎價13,514元，呎價連新界舊樓都不如；進取的首置人士甚至可以借9成按保上車。雖然該單位位處最頂層而電梯不到，但上述的成交價於4個月前，甚至連未補地價的單位都買不起；5月份就有同座同面積的高層三房戶於第二市場以813萬元易手。更遑論今年4月底誕生的樓王，該康山花園2座高層三房戶，以1,068萬港元賣出，創香港居屋史上做價新高，呎價18,041元。

除了個別成交，各位看官還可以參考10大藍籌屋苑放盤情況，本網早前根據主要代理網上放盤量作出分析(https://bit.ly/3j5xHgX )，集中觀察800萬港元或以下、可做足9成按保的放盤變化。現時，該類單位放盤量逾590個，較去年10月底放寬按揭保險樓價上限初期，急升約5成。該類放盤急增，原因有二，其一是800萬元以上的單位賣不出，業主調低叫價至800萬元以下，主動吸納需要9成按保的客源。其二是多了中價樓業主選擇放盤。無論原因如何，目前供應增加，樓價就算沒有下調壓力，照計亦難以再升。

至於為何多了業主選擇放盤？或多或少與香港再現移民潮有關。雖然最終未必會有兩成人離開香港，但只要一半人認真實行，就有70萬主要勞動力於未來幾年移民，以目前香港打工仔總人數約389萬人計，香港將流失18%的勞動力，且大多屬於中產階層。屆時，香港樓價會升還是跌，相信大家各有答案。

東網財經專欄作者 林南冧

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