【星之谷】搶購柏傲莊 3個不可不知按揭貼士
20201010
東網電視
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兩線交會、大圍站上蓋柏傲莊已經開價，勢引起全城搶樓潮。在正式開售之前，有三個不可不知的按揭貼士，大家必須「放落袋」，以確保自己順利上車。
【一、按揭「新制」與「舊制」】
新盤按揭分為「即供」及「建期」兩種支付方式。「即供」意味樓花期已經可以申請按揭，惟不適用於政府去年10月推出的按揭「新制」，而只能基於「舊制」進行。
舉個例子，如果選擇「即供」支付，又想借8成按揭，樓價上限為600萬港元；600萬至833萬元最高可借6成；833萬至1,000萬元最高可借500萬元；1,000萬元以上最多可借5成。
如果選擇「建期」支付，即物業落成關鍵日前才申請按揭，便可以採用按揭「新制」，800萬元或以下最高借9成；800萬至900萬元最高可借720萬元；900萬至1,000萬元可借8成。
【二、「面價」與「光豬價」】
發展商在開售時會在價單上為每個單位定下一個售價，又稱「面價」，然後根據購入日期、戶型、付款期，甚至買家背景等給予優惠。以往，發展商都喜歡以事後現金回贈或現金券形式送贈給買家，以圖「煲大」售價，讓銷情看起來更旺。
由於銀行仍需要將該些回贈在貸款額上扣減，形成買家數期上的負擔。近年，絕大部分樓盤都會將優惠直接在樓價上扣減，臨約上顯示的樓價已是買家最終需支付的「折扣價」，又稱為「光豬價」。
銀行在計算按揭成數時，就會以「光豬價」計算。不過仍有部分樓盤提供了私校學費優惠或律師費優惠等，客戶需向銀行填報會否採用該些優惠，銀行會按個別情況計算需扣除的貸款額。
【三、成交期風險】
「即供」支付成交期為180日內，簽臨約後可以即時申請按揭，很多銀行可接受180日內的提早申請。
如果要申請按揭保險，而成交期長過90日，臨成交前須補交最新入息證明。如果只申請6成按揭，毋須申請按揭保險的話，有些銀行可以豁免補交。
另一方面，業主採用「建期」支付，並申請高成數按揭的話，雖然有大行最早可於6個月內開始申請，唯需要在入伙前3個月再一次補交文件再一次審批，比較費神，所以正常入伙前3個月內申請就可以一次過辦理。但如果是6成按揭，毋須按揭保險，有些銀行接受入伙前180日內提早申請。
不過之前試過有發展商突然提早交樓，採用「建期」支付便失方寸，須即時申請按揭。屆時如不幸失業，便不能申請按揭。準業主仍可向發展商申請延遲成交，直至找到新工作為止，惟不能保證每個發展商都如此慷慨。
【留神銀行計算月入方法】
此外，如果準業主想申請高成數按揭，惟本身入息「掹掹緊」，需要父母做擔保人，要留意按揭保險公司近期對60歲以上擔保人態度較為謹慎，為免雞蛋放在同一個籃內，按證公司及昆士蘭按保都應該同時申請，以防萬一。如果父母本身有按揭在身，便需要通過壓力測試。
如果準業主是首置客，按揭保險公司可豁免壓力測試，但有些銀行執意要進行。因此，如果入息唔多鬆動的話，需要幫襯豁免壓力測試的銀行。但要留意，若是申請6成或以下按揭，毋須經按揭保險公司的話，所有銀行都需要申請人通過入息壓力測試。
最後溫提，雖然樓價800萬元或以下可借9成按揭，但只能計算底薪及年尾雙糧(須在僱傭合約內有註明)，不計佣金或其他浮動收入，自僱人士最多只能借8成。由於近期銀行稍為收緊按揭批核，佣金或浮動收入計算方法都不同，有些以過去6個月平均數或最新一期佣金，並取最低者為準，因此，選擇銀行申請按揭，最重要是「貨比三家」。
現時最優惠的銀行拆息按揭計劃利率為H+1.35%，總現金回贈最高可做到1.35%。留意如總回贈超過1%，需要扣減貸款額。
作者子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。
星之谷網址：https://starpagency.com/
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