【星之谷】搶購柏傲莊 3個不可不知按揭貼士

2020年10月10日 08:00
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兩線交會、大圍站上蓋柏傲莊已經開價,勢引起全城搶樓潮。在正式開售之前,有三個不可不知的按揭貼士,大家必須「放落袋」,以確保自己順利上車。
【一、按揭「新制」與「舊制」】
新盤按揭分為「即供」及「建期」兩種支付方式。「即供」意味樓花期已經可以申請按揭,惟不適用於政府去年10月推出的按揭「新制」,而只能基於「舊制」進行。
舉個例子,如果選擇「即供」支付,又想借8成按揭,樓價上限為600萬港元;600萬至833萬元最高可借6成;833萬至1,000萬元最高可借500萬元;1,000萬元以上最多可借5成。
如果選擇「建期」支付,即物業落成關鍵日前才申請按揭,便可以採用按揭「新制」,800萬元或以下最高借9成;800萬至900萬元最高可借720萬元;900萬至1,000萬元可借8成。
【二、「面價」與「光豬價」】
發展商在開售時會在價單上為每個單位定下一個售價,又稱「面價」,然後根據購入日期、戶型、付款期,甚至買家背景等給予優惠。以往,發展商都喜歡以事後現金回贈或現金券形式送贈給買家,以圖「煲大」售價,讓銷情看起來更旺。
由於銀行仍需要將該些回贈在貸款額上扣減,形成買家數期上的負擔。近年,絕大部分樓盤都會將優惠直接在樓價上扣減,臨約上顯示的樓價已是買家最終需支付的「折扣價」,又稱為「光豬價」。
銀行在計算按揭成數時,就會以「光豬價」計算。不過仍有部分樓盤提供了私校學費優惠或律師費優惠等,客戶需向銀行填報會否採用該些優惠,銀行會按個別情況計算需扣除的貸款額。
【三、成交期風險】
「即供」支付成交期為180日內,簽臨約後可以即時申請按揭,很多銀行可接受180日內的提早申請。
如果要申請按揭保險,而成交期長過90日,臨成交前須補交最新入息證明。如果只申請6成按揭,毋須申請按揭保險的話,有些銀行可以豁免補交。
另一方面,業主採用「建期」支付,並申請高成數按揭的話,雖然有大行最早可於6個月內開始申請,唯需要在入伙前3個月再一次補交文件再一次審批,比較費神,所以正常入伙前3個月內申請就可以一次過辦理。但如果是6成按揭,毋須按揭保險,有些銀行接受入伙前180日內提早申請。
不過之前試過有發展商突然提早交樓,採用「建期」支付便失方寸,須即時申請按揭。屆時如不幸失業,便不能申請按揭。準業主仍可向發展商申請延遲成交,直至找到新工作為止,惟不能保證每個發展商都如此慷慨。
【留神銀行計算月入方法】
此外,如果準業主想申請高成數按揭,惟本身入息「掹掹緊」,需要父母做擔保人,要留意按揭保險公司近期對60歲以上擔保人態度較為謹慎,為免雞蛋放在同一個籃內,按證公司及昆士蘭按保都應該同時申請,以防萬一。如果父母本身有按揭在身,便需要通過壓力測試。
如果準業主是首置客,按揭保險公司可豁免壓力測試,但有些銀行執意要進行。因此,如果入息唔多鬆動的話,需要幫襯豁免壓力測試的銀行。但要留意,若是申請6成或以下按揭,毋須經按揭保險公司的話,所有銀行都需要申請人通過入息壓力測試。
最後溫提,雖然樓價800萬元或以下可借9成按揭,但只能計算底薪及年尾雙糧(須在僱傭合約內有註明),不計佣金或其他浮動收入,自僱人士最多只能借8成。由於近期銀行稍為收緊按揭批核,佣金或浮動收入計算方法都不同,有些以過去6個月平均數或最新一期佣金,並取最低者為準,因此,選擇銀行申請按揭,最重要是「貨比三家」。
現時最優惠的銀行拆息按揭計劃利率為H+1.35%,總現金回贈最高可做到1.35%。留意如總回贈超過1%,需要扣減貸款額。
作者子非魚為星之谷按揭首席顧問,現於多份報章及網上平台撰文,著作《按揭達人》,涉足地產買賣及按揭資訊。
星之谷網址:https://starpagency.com/
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