【悲情樓市】劏舖7年蝕281萬 賣樓獲利比率跌至4年最小
20201015
東網電視
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新冠肺炎疫情下，工商市道欠佳，不斷出現舖位蝕讓成交。其中以核心購物區最嚴重，尖沙咀劏舖商場項目首都廣場，一個迷你舖位僅以26萬港元登記易手，約7年帳面蒸發超過90%。
資料顯示，上述舖位為漆咸道南首都廣場3樓單號舖，於十月初登記成交。據了解，該舖面積逾70方呎。原業主於2012年以307.8萬元購入，持貨至今損失約281.8萬元，期內貶值約91.6%。
同層一個雙號迷你舖，亦以25萬元登記售出，料為該商場歷來最低成交價商舖。原業主於2013年以243萬元買入該舖，帳面虧蝕約89.7%，損失約218萬元。
首都廣場今年蝕讓金額最大的舖位，是八月登記成交的1樓雙號舖位，面積約218方呎，以119萬元售出，呎價約5,459元。資料顯示，原業主於2014年以717.6萬元購入，轉手損失約598.6萬元。
此外，旺角先達廣場再錄蝕售個案，資料顯示，該商場1樓單號舖上月底以198萬元登記轉手，原業主2011年以498萬元購入，舖位九年帳面蒸發300萬元，貶值約60.2%。
上月底該商場2樓單號舖以90萬元沽出，以面積約93方呎計算，呎價約9,677元。原業主於2011年以148萬元購入，9年間蝕約58萬元或約39.2%。
【納米公屋跌價】
公屋納米單位旺市期間被炒起，隨着整體樓市氣氛回落，樓價亦被拖累。公屋王黃大仙鳳德邨一個開放式戶，減價後於已補價自由市場售248萬元，較逾兩年前同類型單位低近11%。
富誠地產周文卓稱，上址為碧鳳樓低層21C室，實用面積147方呎，原先開價250萬元放盤，僅約一星期間，降價2萬元後獲投資者購入，呎價約16,871元。原業主2017年以206萬元購入，帳面獲利42萬元，期內升值約20%。
資料顯示，同屋苑面積少於200方呎單位，過往做價最高貼近300萬元，而同座同面積物業，2018年間曾以278萬元售出。現時放盤開價最低由288萬元起。
同類開放式居屋亦要減價。世紀21物業將軍澳魏仕良稱，將軍澳居屋寶明苑B座高層15室，實用面積211方呎，望山景，十月已補價市場叫價400萬元，放盤兩星期，即減價34萬元，獲區內首置買家以366萬元承接，呎價17,346元。原業主於2010年購入上址收租，當時已補地價，持貨十年帳賺248萬元。
此外，未補價第二市場近日交投不俗。中原楊文傑指，鰂魚涌居屋康山花園十月已錄兩宗買賣，包括6座中層E室兩房戶，實用面積431方呎，叫價570萬元放盤一個月，降價至552萬元易手，呎價12,807元。一手業主持貨33年，單位升值17.4倍。
【二手私宅轉手獲利比率跌至4年最小】
樓價回落，二手私樓轉售帳面獲利個案同時減少。利嘉閣報告顯示，今年第3季香港二手私人住宅轉手獲利比率佔約97.5%，較第2季錄得的98.2%，按季跌0.7個百分點，有關比率創2016年第3季以來的17個季度新低。
該行研究部主管陳海潮稱，過去一季疫情一度轉趨嚴峻，經濟及失業率同告轉差，部分心急業主蝕讓沽貨，導致整體獲利比率下降。上季香港錄8,577宗二手私宅轉手獲利買賣登記，佔同期已知上手買入價的成交比例，屬逾4年以來第二度跌穿98%水平。
至於平均獲利幅度，第3季每宗私宅轉手平均賺幅達76.4%，按季回升4.2個百分點，連跌3季後反彈，並創近3季新高，有關情況料只反映不少持貨較久的業主減持單位。而期內出現虧損的個案有179宗，比例佔2%，按季多0.3個百分點。
若以屋苑劃分，天水圍嘉湖山莊錄得獲利登記約133宗最多，比例達97.1%，其次是沙田第一城及大嶼山愉景灣，分別錄102及89宗，獲利比率分別達100%及96.7%。
事實上，不少新樓業主為求套現，寧願少賺離場。中原翁泉堡表示，西營盤尚嶺一個高層B室，實用面積389方呎，屬一房間隔，以950萬元易手，呎價24,422元。原業主持貨5年帳面獲利70萬元，僅升值近8%。
【匯璽II劈2200元租出】
西南九龍新落成項目續錄租賃成交，其中匯璽II一房單位劈租2,200元，以每月1.68萬元租出，呎租約47.1元。
香港置業駱啟生表示，上述項目租出的單位為5B座高層A室，向西望海景，實用面積約357方呎，業主以約1.9萬元放租約一個月，吸引區內客洽詢，經議價後減租約11.6%租出。據悉，新租客為單身客，心儀單位景觀吸引，睇樓兩次後決定承租。資料顯示，該單位業主於2018年10月以約984.9萬元購入單位。
同區的瓏璽亦錄四房海景戶租賃個案。美聯盧麗嘉稱，該盤6B座低層B室，實用面積1,164方呎，屬四房雙套連工人套間隔，望海景，單位內籠方正企理，原先以4.8萬元放租，其後減租約1,000元，獲本地家庭客以4.7萬元承租，呎租約40.4元。據了解，業主於2011年7月斥資約2,238.27萬元買入單位。
鄰近的長沙灣二手屋苑泓景臺租務交投亦不俗。香港置業謝啟源指出，該項目本月暫錄約7宗租賃成交，包括一個8座極高層A室兩房單位，向東南望內園景，實用面積約513方呎，單位以約1.9萬元放租5天後，即吸引外區客洽詢，雙方議價後劈租約2,000元或約10.5%，以約1.7萬元租出，實用呎租約33.1元。據悉，新租客為一家三口，睇樓一次後即決定承租。
【何文田山畔蝕讓】
樓市前景仍被看淡，部分悲情業主「止蝕」離場，市場續錄損手個案。紅磡何文田山畔2座一個高層戶，早前以1,650萬元登記沽，原業主持貨3年多帳面貶值逾420萬元。
資料顯示，上址為2座高層單位，實用面積766方呎，成交呎價約21,540元。原業主2017年以逾2,000餘萬元購入。消息稱，由同一原業主持有一個雙號車位，亦以215萬元登記售出，較3年前購入價帳面低逾70萬元，兩項物業合共貶值約「5球」。
二手市場低價成交湧現。美聯佘錦驊稱，西灣河鯉景灣觀景閣連平台特色單位，兩房間隔，實用面積約489方呎，設399方呎平台，以約1,030萬元放售，為配合外區客以高按揭成數上車，減至960萬元成交，呎價約19,632元，低市價2至3%。他續稱，樓市撤辣可以幫助更多上車客入市。
大額物業跌勢更明顯。世紀21北山嚴智贇指，北角天寶大廈B座低層E室三房戶，實用面積1,119方呎，望少海景，獲區外換樓客以約2,160萬元購入，呎價19,303元，低市價約10%。
事實上，平價盤有承接。香港置業曾家輝透露，荔枝角盈暉臺1座高層A室，實用面積約452方呎，以770萬元放盤僅一1日，減價後即以約738萬元沽，呎價約16,327元，低市價約3%。
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