【星之谷】苟芸慧「技能解鎖」 化身專家贈按揭貼士

2020年10月24日 08:00
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一向對買樓興趣濃厚的「苟姑娘」苟芸慧,原來對按揭認識非常深,絕對不遜於坊間專家。適逢近期一手樓市場開始熾熱,她娓娓道來買新樓時必要注意事項,貼心推介按揭「小貼士」。近日入市或預備入市的您,記得Click入影片細聽。
關於「即供」和「建期」支付方式按揭分別,以及貸款額是否需要扣減發展商優惠等,本欄上一篇文章已詳細說明,可參考—《搶購柏傲莊 3個不可不知按揭貼士》(https://bit.ly/37kDJra )。
在報紙上,不難見到發展商拒批二按,而導致新盤買家撻訂的新聞,原因是發展商採用配額制,資金不夠借給所有申請人,在僧多粥少之下,批核反而較銀行嚴謹。
【發展商不及銀行充裕 按揭批核較嚴謹】
舉例來說,首置人士透過按揭保險申請高成數按揭,可豁免壓力測試;但發展商二按不但維持這項要求,而且準則有時較銀行「辣」。另外,銀行按揭還款期最長為30年,發展商二按僅25年。對收入非固定、年長,以及有其他按揭在身的人士,發展商批核二按往往更謹慎,而未能提供稅單人士更是高危一族。
故此,若有計劃申請發展商二按,應盡早行事,避免貸款配額不足;其次是發展商二按需要一按批出後才可以申請,因此,應選擇批核速度最快的一按銀行,建議貨比三家。
另外,個別納米新盤在銀行按揭貸款爆額後,便不會再接受新申請,建議準業主事前自行到銀行查詢「打定底」,簽臨約後盡快申請按揭。
【若遭拒批 可選擇「建期」支付】
如果不幸遭發展商拒批二按,怎麼辦?有兩個選擇:1)去宏亞按證敲門;2)由「即供」轉「建期」支付,屆時再經按揭保險公司申請高成數按揭,惟「中途轉機」需要經律師樓向發展商申請,並會損失買樓折扣優惠。
發展商二按往往首兩年低息,之後高息,業主可以考慮及時轉按至銀行。去年政府放寬按揭成數後,1,000萬港元以下住宅可借最多8成按揭,適用於轉按「甩」發展商二按,惟不能套現,9成按揭亦不適用。
舉例來說,A先生在2年前透過發展商二按買新樓,樓價800萬元,一按加二按合共640萬元,申請轉按時欠款610萬元。假設現時樓價升至1,000萬元,可以轉按至銀行「甩」二按,享受低息。雖然1,000萬元可以借最高8成按揭即800萬元,但由於不能套現,貸款依舊是610萬元。
【發展商二按轉按 伏位要留神】
發展商二按轉按,業主要留意3個伏位:1)新樓樓花不能轉按,收樓後才能轉按,但亦可以在收樓前3個月申請,以鎖定估價及按揭利率等;2)樓花期內不能「甩名」或「轉名」;3)若果樓價升穿1,000萬元,便不能申請8成按揭,只能借5成,轉按難「甩」發展商二按。遇著大升市的話,建議收樓後爭取未有二手成交,估價仍以1,000萬元購入價為準時盡早轉按,寧願繳付罰息,長遠更有着數。
如是以「招標」方式買一手新樓,按揭保險公司在決定是否受理高成數按揭申請時,會以招標價去評估按揭成數,不會扣減合約上回贈計算。假設招標價高於1,000萬元,便不能申請8成按揭,即使扣減合約上回贈後低於1,000萬元。另一方面,銀行計算貸款額時,會以扣減回贈後的樓價計算按揭成數,可說是左一把右一把,業主必需作好預算。
作者子非魚為星之谷按揭首席顧問,現於多份報章及網上平台撰文,著作《按揭達人》,涉足地產買賣及按揭資訊。
星之谷網址:https://starpagency.com/
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