【悲情樓市】私宅樓價插水半年低 深灣9號兩年貶值720萬

20201126
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新冠肺炎疫情持續困擾樓市,私人住宅樓價再度回落。差餉物業估價署最新數據顯示,10月份私宅售價指數按月挫0.57%,跌至380.9點並創半年低位,今年首10個月指數僅升約0.45%。最新施政報告未為住宅撤辣,加上第4波疫情爆發,代理對今季樓價預測由睇升變跌,業界建議政府撤銷部分辣招稅,並進一步放寬按揭成數。
據差估價資料,上月私宅售價指數按月回軟,並為今年4月後最低,累計今年首10個月只有輕微升幅,相比去年同期約5.2%的增長,明顯大幅落後。
業界對後市取態亦轉淡,利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示,經濟及失業情況仍存隱憂,新一波疫情基本確認爆發,原先預期今季樓價可升3%的預測,將修訂為看跌逾1.5%,以此推算,全年樓價恐會微跌近1%。
●深灣9號複式戶兩年多大幅貶值720萬元
事實上,市場頻現蝕讓個案,香港仔深灣9號一個特色單位,僅兩年多勁蝕約720萬元,灣仔尚匯亦有投資者繼上周蝕沽單位後,剛再損手售出同層一房戶,兩伙累計帳面虧損共逾250萬元。
市場消息指出,上述深灣9號3座高層複式單位,實用面積約1,325方呎,原則四房連三套房間隔,單位以公司轉讓形式放售,叫價4,500萬元,減價至4,460萬元售出,呎價約33,660元。據了解,上一手業主於2018年5月同樣以公司轉讓形式入市,當時作價約5,180萬元,單位至今貶值約13.9%。
市區細單位更出現連環蝕讓血案,消息稱,上述最新售出的尚匯低層C室,實用面積約371方呎,成交價950萬元,呎價約25,606元,較原業主2011年購入價1,046萬元,帳面損手約96萬元。而該業主上月才以880萬元沽出毗鄰D室,而該單位9年貶值155萬元。
至於防守力較弱的新界屋苑,亦出現低價成交。祥益盤嘉茵表示,元朗YOHO Town第5座低層B室,實用面積約383方呎,為兩房間隔,以595萬元轉手,呎價約15,535元。撇除內部轉讓個案,上述成交為屋苑9個月以來首度跌穿600萬元關口。
儘管政府依然企硬,無計劃改變住宅市場的樓市辣招,惟業界對撤辣訴求依然存在。萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文表示,估計樓市調整仍然持續,相信未來兩個月樓價會繼續向下調整,料全年樓價跌幅約2至3%。
他又指,在現時經濟環境下,希望政府可以放寬額外印花稅(SSD),以增加二手供應量,亦可避免買家湧向一手樓,並可協助有現金流壓力的業主套現或減輕負債。政府可以在非常時期,用非傳統思維去審視房地產市場。
而身兼香港地產建設商會執委會主席、會德豐地產主席梁志堅稱,各行各業都面對困境,旅遊及零售市道欠佳,若疫情持續,經濟前景會很慘淡,但由於市場剛性需求強勁,樓市未來一、二年或有波動,但相信長遠仍會企穩。
他指出,施政報告未有着墨私宅層面,地建會將盡量與政府溝通,亦一直有作出建議,如提出八成按保樓價上限增加至1,500萬元,很多有意換樓人士,礙於按揭成數問題未能成事,此情況阻礙了經濟發展。
●港晶中心料成撤工商辣稅後首宗蝕讓
政府撤銷非住宅物業辣稅的首天,業主叫價普遍轉趨強硬,但市場仍出現蝕讓成交。消息指,尖沙咀港晶中心一個商場舖位,僅以不足400萬元易手,該舖約4年貶值252萬元,料為工商舖撤辣後首宗損手個案。
市場人士指出,周四市場交投淡靜,不少商舖物業出現反價情況,但消息人士表示,上述商場1樓單號舖,建築面積約400方呎,原業主早前叫價約800萬元,其後一減再減,今早以398萬元售出。原業主2016年4月以650萬買入,該舖帳面蒸發約39%。料是次節省稅款約9萬元。
另方面,盛滙商舖基金創辦人李根興透露,該公司周四原先相約3個舖位業主簽約,但其中兩個突然企硬不減價,甚至反價,決定不追價。而購入的舖位為太子汝州街17號地下B1舖,透過公司買賣形式入市,作價約988萬元。該舖原先叫價1,680萬元,累減約692萬元。舖位建築面積約200方呎,月租金約2.5萬元,租期至2021年11月,回報率約3%。料是次較前慳稅約37萬元。
他又指,今年肺炎爆發以來,該基金已斥約1.8億元買入9間街舖,明年底前計劃再購入約30間舖位,涉及金額約5億元。
此外,有投資者於施政報告公布當天入市掃舖。市場人士指出,灣仔駱克道京都大廈一個地舖,建築面積約980方呎,以約3,700萬元售出,低市價約5%。該舖原先叫價約5,000萬元,現減價約1,300萬元。現租客為酒吧,租金回報率約4.1%。
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