向世界錢進:賣港樓再海外置業?平民中產有得揀...

2020年12月06日 18:51
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香港樓價長期高企,租金回報率偏低,投資海外物業成為資金另一出路。投資以外,自用亦有市場,因移民海外需解決居住問題,更何況賣掉一層港樓,隨時可在海外買下數個物業。精明的你,不妨計計數。若然「平民」和「中產」分別預算300萬和1,000萬港元置業,在不同市場有甚麼選擇?
【發達國:倫敦市中心一房戶賣千萬】
港人對英國的情意結不用多說。世紀21奇豐(國際)物業顧問行合夥人文慧詩稱,若要比較傳統升學和移民國家的樓市前景,英國物業升值潛力最佳,因正經歷脫歐挑戰的英國,樓價和匯率尚未重返高位,且首置人士在明年3月底前,買50萬英鎊(約518萬港元)或以下的住宅物業,可免繳付印花稅。
以倫敦市中心位置為例,約500方呎的一房新盤單位售約100萬英鎊(約1,037萬港元),而在1區邊陲位置,價格可降至60萬英鎊(約622萬港元),租金回報率約3厘。
她指近期亦多了一批自用客,偏好揀選有較優質中學或小學校網的倫敦3區、4區,上述單位在這些地區約40萬英鎊(約414萬港元)有交易,租金回報率約4厘。另外,部分投資者會投資一些政府重新規劃地區,預期這些區域的潛在樓價升幅更大。
【發達國:曼徹斯特升值潛力高】
惟受疫情影響,失業人數增加,物業交投減少,倫敦樓價年內微調約2至3%,反而曼徹斯特近年保持着每年4至5%的升幅。她解構,英國近年大力發展北部城市,提出北部振興計劃,興建高鐵、大公司陸續進駐、銳意打造創意工業等,吸引更多人遷至曼徹斯特居住,提升當地樓房需求。當地市中心500方呎一房新盤單位,約25萬英鎊(約259萬港元)可入場,租金回報率約5厘,預期未來升值潛力亦高於倫敦,是300萬港元投資預算的首選。
曼徹斯特住宅的放售速度普遍較倫敦地區慢。因此,如果有1,000萬港元投資預算,她建議不妨投資兩間英國樓。一間揀選倫敦3或4區名校網單位,另一間揀選曼徹斯特市中心單位,便可做到進可攻、退可守。
【發達國:溫哥華外來客要畀20%印花稅】
加拿大對海外買家徵收樓價20%的印花稅,所以一般持有加拿大護照人士才會買入加國物業,並以退休、用作子女讀書等自用用途多於投資用途。
文氏表示,投資加國物業可由溫哥華入手,市中心一個約500方呎的一房新樓單位,售約80萬加元(約479萬港元);若偏離市中心,也需約60萬加元(約359萬港元),未必適合預算較少人士。若有1,000萬港元預算,則可在溫哥華買入一間逾千方呎的兩房一手單位作自用,提高生活質素。
【發達國:東京/大阪1000萬可買連舖全幢物業】
成熟市場中以日本物業的入場門檻最低。Sakura Japan行政總裁張明珠表示,若手持300萬港元,可在東京或大阪市中心買2至3間約200方呎的二手住宅單位,這類一房單身公寓的租金回報率約4至5厘。如果投資者想有較大升值潛力和較快轉售,可優先選大阪,至於想穩定收租可先揀東京。
如果投資金額增至1,000萬港元,更可把握疫情帶來的跌價機會,買入位於東京或大阪、3至5層高的全幢住宅連商舖物業,以獲取較高租金回報,及疫情過後樓價反彈力度可能較大。
【發達國:墨爾本500呎新樓300萬有找】
英國以外,澳洲是另一個港人熱門海外房地產投資國家。維多利亞省11月宣布住宅印花稅減免至明年6月底,買家購買100萬澳元(約571萬港元)以下新住宅最高可獲減免一半印花稅。
文氏指,過往一般是澳洲護照持有人才會買澳洲樓,因當地海外印花稅稅率高,海外人士亦不能買二手樓,令海外投資者投資新樓後再放售的客路較窄。然而,隨着今次維多利亞省推出樓市刺激措施,外國人買入墨爾本物業的交易使費大減,印花稅可由以往樓價的13%減至約7%,自然令海外買家又再蠢蠢欲動。
【發達國:澳洲黃金海岸買樓收租風險大】
她表示,澳洲經濟能夠自給自足,較少受大環境影響令樓價大跌。墨爾本和黃金海岸是兩個較受港人歡迎的城市。其中,50萬澳元(約285萬港元)可在墨爾本市中心買入一房、約500方呎的新樓單位。過往這類單位的租金回報率約4至5厘,但今年海外留學生和旅客大減,租務回報稍見調整。然而,屬全球宜居城市之一的墨爾本仍是有意投資澳洲物業港人的首選,她建議300萬港元預算可投資一間,1,000萬港元預算則可投資兩間,因預期小型單位升值潛力較優。
至於澳洲昆士蘭省的黃金海岸,市中心區域同類型單位40萬澳元(約228萬港元)有交易。這裏的單位以短租形式租予旅客和參與會議的商務人士為主,過往租金回報可達5至6厘。然而,由於短租面對的風險較大,這裏的物業適合較進取的投資者。
【熱門地:泰國首都核心區200萬入場】
部分已發展國家物業的入場門檻較高,令不少預算較少的投資者卻步。然而,當放眼東南亞國家物業,又會是另一番光景。
星之谷移民及海外房地產顧問董事總經理莊鈺洪表示,中港買家比例佔泰國一手盤近一半,其中首都曼谷向來是投資者的不二之選。核心商業區一房300方呎單位只需約200萬港元入場。而曼谷高架電車(BTS)可觸及的非核心市區,樓價會便宜40%。惟由於疫情打擊當地租務市場,現時租金回報只有2至3厘。
【熱門地:吉隆坡租金回報約4厘】
他續指,曼谷以外,不少投資者傾向在華欣、芭堤雅等度假勝地置業,例如花65萬港元,便可於華欣購入約300方呎的酒店房收租,疫情前租金回報高達5厘。
至於另一個東南亞國家馬來西亞,吉隆坡城中城核心地段一手摩天大廈住宅約500方呎的一房單位,平均售約160萬至180萬港元,租金回報率約4厘。其他周邊新盤樓價大概便宜15至20%。
惟他補充,吉隆坡樓價受外資流入影響較大,今年難免也受疫情拖累,加上近兩年新建單位供應出現過剩,當地樓價按年跌約3%,在外資尚未回朝下,預期樓價短期仍會維持偏軟。
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