【產經專題】央行放水谷高樓價 全球難上車易動盪
20210104
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美國目前借貸成本低企，刺激了置業需求。(中新社圖片)
去年新冠肺炎全球大爆發，引發各地經濟集體大衰退，央行靠狂印銀紙及超低利率救市，穩住了資產價格。不過，任憑央行怎樣做，也救不了旅遊業，酒店及商廈已成為「改裝」目標；全球各大主要城市樓價因放水而上升，逆經濟景氣而行，導致「上車難」成為主要城市的普遍現象，為社會動盪埋下伏線！
【美國：新盤銷售增兩成 「熟地」供應恐不足】
美國經濟在新冠肺炎疫情下表現疲弱，但去年卻出現多年來最熾熱的樓市榮景，發展商都擔心，快要找不到土地來建造房屋了。
事緣美國去年在疫下經濟活動大停頓，影響住屋建造進度。另一方面，美國利率跌至歷史低位，加上疫情刺激買樓作遙距上班或上課之用，為美國樓市帶來新需求。市場上待售二手供應盤源短缺，買家轉向預售新屋市場。
事實上，購買土地和平整地皮是漫長過程，發展商從購入土地到開始動工興建，一般至少要一年，個別還需數年來取得所需的建造許可，故新增住屋供應需時。業界指，目前美國的住屋庫存土地大多仍在開發中，今年發展商可能面臨「熟地」供應不足的問題，但買樓需求不斷上升，令發展商搶地競爭更加激烈，故樓價持續上升幾成市場共識。
美國商務部數據顯示，2020年1至11月當地新屋銷售量按年大增19.1%。美國全國住宅建築商協會(NAHB)則指，美國房屋建商信心指標在11月升至1985年來最高，12月則略為回軟。由於樓價不斷上升，但居民收入受疫情打擊，去年第四季美國置業者需要花費平均工資近30%來償還樓按，才能負擔得起一套典型住宅，這比例是2008年以來最高。不過，借貸成本低企，30年期貸款利率目前低於3厘，刺激了置業需求，成為全美各地樓價上升的推手。
由於美國樓市格局已轉變，一些投資者索性收購酒店並改建出租住宅。這些買家瞄準陷入營運危機的酒店，以便宜價格接手經營困難或被迫喪失抵押品贖回權的房地產，冀從廉價租樓市場賺一筆。例如房地產投資公司Vivo Living在2019年底首度將旗下擁有112間客房的酒店改裝住宅，疫情爆發後，該公司啟動逾3項酒店改裝計劃，並洽談在2021年初買下第4棟酒店。公司指，將自身視為「資源回收建設商」。
房地產投資公司SHIR資本也表示，酒店改裝成出租住宅最適合的競爭市場，能與月租超過1,000美元(約7,800港元)的新落成套房鬥過，若酒店套房租金便宜20%，便極具競爭力。誠然，酒店是打造平價住宅的理想選擇，房間面積雖比普通住宅小，但早已配有浴室和小廚房。
有投資者表示，儘管要改裝陳舊的酒店會耗費更高成本，但通常只需耗時一年，較由頭建築更快速。除了住宅外，部分房地產商甚至改裝為辦公室。
【瑞典：建造成本高累事 10萬伙住宅缺口】
住宅房屋供應緊張的情況不止於美國，北歐3國之一的瑞典亦出現短缺問題，當地也有意將供大於求的商舖和寫字樓改建成住宅，以滿足市場需求。
外電報道，網上購物與在家工作趨勢雖然給眾多企業帶來衝擊，但也給這個北歐國家帶來解決住宅不足長期問題的機會。瑞典政府正研究，在疫情過後，如何把供過於求的商用物業轉化為住宅，以填補大約10萬伙住宅缺口。
樓市向來是瑞典經濟的致命弱點，主要原因是該國的建造法規繁複，使建造成本在歐洲是數一數二地高，物業按揭貸款稅務減免、免繳物業稅和租賃市場均受嚴格監管。
縱使瑞典民眾置業需求殷切，卻因樓價高企而望門興嘆，且高樓價令家庭負債比率飆升，致使當地央行頻頻發出警告，指趨勢危及經濟穩定。
目前瑞典政府已要求相關部門簡化房屋建築法規，以配合新政策取向。若瑞典落實加快將商用物業改建成住宅應市，相信其他住宅供應短缺的歐洲國家，例如英國和荷蘭亦會效法。
過去改變土地用途滿足市場需要的做法時有發生，例如美國紐約的肉類加工區在1800年代原本是住宅區，約一個世紀後轉化為工業區，在過去20年又再度轉型，轉變成住宅與購物區，只是如今在疫情的影響下，又再令這個解決樓市結構問題的構思升溫。
另一方面，有研究顯示，瑞典全國500萬名勞工中，約20%可能在疫情平息後會持續在家工作，意味着許多公司須因應營運及成本考慮而遷到規模較小的寫字樓經營，並且會成為一個長期趨勢。網購盛行打擊商舖市道，亦會迫使各地政府着手檢討，甚至改變土地用途，善用相關土地資源滿足市場需要。
【英國：投資客掃貨 升幅贏香港】
除了物業出現「轉型」熱潮之外，全球央行大量放水也扭轉了樓市生態，為未來埋下炸彈！雖然英國企業去年第三季裁員逾31萬人，但當地樓價卻勁升，住宅市場不愁買家。
業界表示，即使疫情持續，英國樓市交投依然活躍，樓價抗跌力強，更錄顯著升幅，皆因有意投資英國樓市的客戶普遍抱有「先投資後自住」的心態，部分客戶有意同時購入多於一個物業，其中一個作自住用途，其他用作收租，好讓移居英國後仍有被動收入。
據英國按揭貸款機構Halifax數據顯示，當地2020年11月樓價按月上升1.2%，按年升幅更達7.6%，是2016年6月以來最大增幅，跑贏香港樓市。
英國預算責任辦公室預測，去年當地國內生產總值(GDP)或大幅倒退11.3%，創300年以來最大跌幅，更預計要到2022年第四季，英國GDP增長才可能回復至疫情之前的水平。現時看來經濟不景氣難阻礙當地樓市向上的趨勢，根據往績，早晚撞板收場。
【南韓：「辣招」無效 租金水漲船高】
除了歐美樓市出現怪象外，「亞洲四小龍」之一的南韓也未能幸免，隨時引爆社會動盪。若要數2020年樓價升勢，當地屬亞洲地區前列。
該國政府一直致力為樓市降溫，過去3年推出的「辣招」超過20項，但與香港一樣，被證明無效，樓價不跌反升，尤其是全國近半人口聚居的首爾大都會圈，因住屋需求強勁，樓價保持堅挺，連帶租賃市場亦水漲船高。
當地年輕人難以上車之餘，就連租樓的支出也吃不消。在去年12月初，就有一個南韓家庭因為樓價爆升，就置業困難的問題而發生爭拗，結果以倫常慘劇收場。
事實上，南韓家庭負債佔國內生產總值(GDP)比重為全亞洲最高，達到101.2%，創自2002年有數據以來最勁。央行去年第三季數據顯示，該國家庭負債總額達1,682萬億韓圜(約12萬億港元)，同樣創新高。與前一季相比，則增加了44.9萬億韓圜，是第二大的季度增長。
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