【星之谷】律師樓被封 買樓慘中伏 4招避劫
20210109
東網電視
更多新聞短片
筆者歷年分享不少買樓中伏個案，但都不及近月某大型律師行被律師會接管，令樓契及現金遭凍結，滋生大量苦主的悲劇，據報涉及金額最少20億元。很多準上車人士近日都恐懼，問筆者如何防止律師樓被接管，最終樓宇買賣趕不上成交，而慘遭殺訂的風險？
律師樓被接管非常罕見，大型律師樓就更加是百年難得一見，算是「黑天鵝」事件。然而，就算律師樓不是被接管，亦可以因為各種原因例如財困，單方面向律師會申請結業，同樣會影響物業買賣及按揭放款。
【臨約加「戴頭盔」條款】
買家亦可在臨時買賣合約上，要求加上一項條款：「如買賣任何一方的律師樓出現被接管或停業情況下，成交期須自動延長（可寫2個月或3個月）」。
當買方律師樓被接管，可以即時轉到另一間律師樓，繼續完成交易。期間文件須重做，樓契在被查封的律師樓，須設法取回；也要和銀行溝通，修改貸款信以及銀行指令（Bank Instruction），這些都需要時間，如果能夠自動延長成交期，對買家來說有一定保障。
【家人幫忙籌額外資金】
然而，拉長成交期只能保障到物業買賣及按揭放款順利進行，但在律師樓保管（Stakehold）的資金無可避免遭凍結，成交期內無法過戶至賣方手上，尤其是牽涉接管「凍資期」或長達一年，律師會需要調查清楚涉事律師樓帳目後，才可以解凍。
這個時候，買方要準備額外資金完成交易。假設買家有1成訂金在律師樓保管，由於不能如期送到賣家手上，買家便要另外籌備，可以選擇向銀行借私人貸款，現時利率低微尚可以接受，但留意需要家人幫忙代借，因為根據金管局指引，按揭借款人不能在按揭放款前借任何其他貸款。
【提高按揭成數增資】
另一方法是提高按揭成數。買家若果有1成大訂在律師樓保管，另外等值3成首期的儲蓄在銀行，住宅按揭成數為6成。1成大訂被凍結、而樓價是1,000萬元以下的話，可以考慮把按揭成數提高至7成，不過需時重做按揭，所以臨約寫明「律師樓被封須自動延長成交期」是有必要。
訂金存放在律師樓保管，本來是對買家一項保障，但經過今次事件後，估計不少買家會重新考慮是否應該放太多錢在律師樓。如果物業業權本身沒有甚麼問題，在律師樓過大訂後就可盡快轉交業主，縮短律師樓保管時間。但如果住宅業權有問題，律師樓需時Fact-check、業主是經授權人處理住宅買賣或擔心假業主事件，訂金還是在律師樓保管較有保障。兩種方法都各有風險，沒有絕對保証。
【用本票代替過戶】
這次接管事件，整件事最麻煩之處是律師樓戶口遭凍結，資金可能會被凍結一年。上述三式仍然未能解決此問題。
過往在習慣上，買家的大訂、首期、銀行的貸款都會轉帳至買方律師樓，待簽正式買賣合約或成交時交與賣方律師樓。資金無論到了買方或賣方律師樓，如不幸地該律師樓遭接管，資金也不能再過戶，導致未能成交。
其中一個解決方案是買方向銀行購買本票，本票的抬頭可以選擇直接寫賣方名稱，並由買方律師樓保管。假若不幸買方律師樓遭接管，本票仍可隨時兌現，只是協助處理的中介律師樓需時處理文件，亦可能只需多花一個月時間而已，不至於資金遭凍結一年之苦。
現時並不流行本票代替過戶的方案，但今次發生牽連甚廣的事件後，可能買本票成為新趨勢也未定。
最後溫提，雖然臨約上列明延長成交期條款，對買家有一定程度保障，但最後要視乎賣方是否同意並簽署該條款，原因是律師樓一旦被接管而成交日未能過數，賣方擁有殺訂兼大賺一筆的權利。
作者子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。
星之谷網址：https://starpagency.com/