新規1月落地！內地二手樓買賣要小心...
20210113
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（中新社圖片）
踏入2021年，中國不少重磅新規生效，包括歷來首部民法典已於本月起實施，當中跟內地房產買賣息息相關的物權法也進行重大修改，尤其是新增了居住權，將成為壓抑二手樓市交投的重要手段，甚至左右銀行審批物業抵押時的估值。
據民法典的規定，居住權人有權按照合約，對他人的住宅享有佔有和使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。換言之，居住權是以往「房屋所有權」及「租賃權」之外的第三種房屋利用形式。
西北政法大學副教授王麗美解釋，居住權可令「以房養老」政策有效落實，老人可將自住物業轉讓給融資機構取得對價的同時，在該住宅上設置居住權，保證有生之年的居住權益無法剝奪。
全國人大常委會法工委主任沈春耀亦指，居住權制度能認可及保護主體對住房保障的靈活安排，滿足特定人群的居住需求，亦有助於完善包括公共租住房屋(公屋)的住房保障體系。
內地創設居住權制度，但附設條件亦相對嚴格。王氏提醒，除書面合約或遺囑為依據之外，一定要到登記機構申請居住權登記；居住權不得轉讓或繼承，除非另有約定，否則也不能出租。此外，居住權期限屆滿或居住權人死亡，居住權才會失效，須辦理注銷登記，之後房屋所有權人方可享有完全支配權。
值得留意是，居住權與租賃權並不一樣。山東省高級人民法院刊發廣西高院的文章，就此進一步解釋，指承租人的權利僅限於用益而無法直接支配，居住權則具有獨立性，且居住權原則上乃無償設立。北京市尚公律師事務所也指出，更深層而言，居住權為房屋所有權人提供買與租之外的選擇，居住多久亦能自由約定。
事實上，不少歐洲國家早已明文規定居住權，但內地是否納入居住權的爭議點之一，在於財產維權以外，對樓市帶來深遠影響。廣西高院亦在文中明確表示，日後購置二手樓有另一必備手續，不但需查詢房屋的權屬、司法查封、設立抵押等情況，還應查冊房屋有否登記居住權，因新買家也不能趕走居住權人。房屋一旦設立居住權，房屋流通市場價值將大幅降低，即使該房屋產權人變更後，只要在居住權期限內，新產權人也無法剝奪居住權人的權益。
內媒引述北京理工大學法學院副教授孟強的分析，居住權的用益物權，實際上是把居住權和所有權分開，設立了居住權的房屋，其自由處置受到限制，在房屋交易過程中可能會遇到障礙。作為自住買家，一般也不會考慮此類房屋。
不過，中原地產首席分析師張大偉認為，目前居住權仍不具普遍性，市場上設置居住權的房產僅屬個別情況，故料居住權新制對整體市場的影響不大。
【2021年內地房產買賣、租樓及產權新規】
●每套房的產權有3種物權屬性，分別是土地使用權、房屋產權、居住權
●住宅70年產權屆滿後，可自動續期，續期費用的繳納或減免均依法辦理
●已抵押房產可直接交易並過戶，不需繳清全款或提前徵得銀行同意
●房屋所有權變更，不影響租賃協議的持續性
●任何租賃期限不能超過20年
●非居住空間不得出租
●承租人有優先續租、購買權；房屋業權共同持有人行使優先購買權或售予近親屬除外
●不能單方面提高租金
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