宏利投資管理：派息水平回穩 亞太房託看俏
20210119
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亞太房託的主要吸引力，在於提供穩定和可持續的派息。
新冠肺炎衝擊亞洲以至環球房地產市場，亞太區房地產投資信託(「亞太房託」)亦未能幸免。儘管挑戰重重，區內房地產市場已逐步從低位回升，令一路以來可預測的派息水平逐步回穩，「較長期低息」的全球現象也提供有利客觀環境。為何傳統上投資者會選擇房地產投資信託，而我們會剖析這項資產在來年及以後為何別具吸引力。
房地產投資信託可帶來價格升值(或貶值)，但過往回報來源主要是提供穩定和可預測的收益。事實上，回顧過去10年，平均而言亞太房託提供6.8%的年率化回報，總回報中約5%來自派息。從股息率來看，亞洲（日本除外）股市的平均總回報為5.4%，而股息同期的回報僅2.4%。
儘管去年面對重大挑戰，從另一角度來看，亞太房託的歷史收益率在目前「較長期低息」環境下亦顯得吸引。已發展市場的主權債券孳息率自2015年12月以來逐步回落。債券孳息率在部分已發展市場更已跌至負數，而目前近18萬億美元的債務工具處於負孳息率水平，預料規模在短期內將進一步攀升。
較長期低息環境利淡不少固定收益資產，不過，借貸成本下降，對房地產投資信託卻帶來支持。雖然受惠於這些傳統上的優勢，但環球及亞洲的房地產投資信託在去年仍面對挑戰，因為疫情對經濟造成衝擊，使投資者質疑該資產類別能否像過往般維持可預測的派息。
受累於全國封鎖及社交距離規定，零售業成為全球最受打擊的行業。相比之下，隨着電子商貿趨勢加速發展，提升了倉儲及物流設施的需求，工業/專門房地產資產持續提供穩定的現金流，而且收益前景明朗。
由於前所未見的貨幣和財政政策措施，不少亞太房託的範疇已逐步從經濟衝擊中復甦。新加坡和澳洲等政府的應對政策，有助拯救就業市場及企業，部分方案規模，總計達國內生產總值的20%。與此同時，區內央行紛紛減息，澳洲儲備銀行在2020年首次展開量化寬鬆措施。
踏入今年，我們預計區內宏觀經濟應會逐漸改善，但區內經濟增長將出現顯著分歧。儘管經濟復甦，預期低息環境仍會是利好房地產投資信託的一大動力。借貸成本低企，將繼續支持亞洲最優質資產獲得穩健需求。我們的基本情況預測是：基於政策學習及經驗，新加坡、香港和澳洲等主要國家/地區應不會實施全面封鎖。成功研發疫苗的利好消息，有望在今年恢復民眾和企業的消費信心。
鑑於去年零售收租業基數偏低(高水平的租金優惠)，其現金流可望回升；而在增值收購交易刺激增長的支持下，工業房地產投資信託將保持穩定。根據這個基本情況預測和有利的宏觀經濟環境，亞太房託收益率前景在明年應繼續具有吸引力。亞太房託的預測收益率約為5.21%，亞洲股市的收益率則為2.1%。根據我們的觀點，預期亞太房託的派息長遠將維持穩定，主要受惠於該資產類別的優勢及經濟環境改善。
以資產類別來說，亞太房託的主要吸引力在於為投資者提供穩定和可持續的派息。雖然這項假設在去年初面對挑戰，但政府和央行的應對措施有助穩定房地產業。踏入今年，我們認為經濟前景日益改善及持續的低息環境可望利好亞太房託的表現。
宏利投資管理(香港)
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