移民成風!私樓放盤量激增13% 地舖7年蝕150萬照賣

2021年01月20日 21:41
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近期住宅樓市乍旺,加上不少業主移民賣樓,令市場放盤量顯著上升。根據地產代理行資料,單是十大藍籌二手樓現時合共有逾2,000個放盤,約4個月間增加約13%。而期內佔8成屋苑盤源增加,荔枝角美孚新邨增幅逾30%最多,其餘將軍澳新都城、沙田第一城及鰂魚涌太古城放盤量亦錄逾20%升幅。
中原網頁資料顯示,全港現時有約2.9萬個住宅買賣放盤,而上述10個屋苑佔約2,029個,較去年9月中錄得約1,789個,增加約240伙,當中8個項目盤源升幅介乎6.5至31.9%。至於東涌映灣園及鴨脷洲海怡半島放盤,則分別減少約28%及9.8%。
美孚新邨現時約有360個單位放售,與去年9月中的273個相比,期內增加87個。美聯吳志輝表示,疫情下,去年第三季交投放緩,放盤因而累積,即使凸海單位近日亦錄跌價個案。單位為1期百老滙街24號低層A室,實用面積約1,389方呎,連車位售2,110萬元,呎價約15,191元,比上月同類型買賣做價低約7%。
此外,新都城有約150個放盤,較約4個月前多約25%。而同屬中上價樓的鰂魚涌太古城,放盤量則由約310個增至約379個,漲幅約22.3%,同時樓價亦受壓。中原趙鴻運指,項目本月錄26宗買賣,包括彩天閣低層B室套三房戶,去年3月放盤,劈價265萬元,終以1,515萬元沽,呎價19,129元。
細價上車盤近日交投向上,沙田第一城現有約243個放盤,較去年9月中增約24.6%。美聯鄭志燿透露,成交轉旺,吸引更多業主放售物業,而有部分亦因移民需賣樓套現。屋苑1月連錄兩宗呎價逾2萬元成交,其中43座高層B室,實用面積284方呎,去年中開價610萬元,降價至589萬元沽,呎價20,739元。
部分業主見盤量增多而急於損手出貨。消息稱,西營盤薈臻高層戶以605萬元沽,單位9年帳面貶值約10萬元。中原袁顯岸稱,紅磡何文田山畔2座高層E室,成交價1,000萬元,呎價20,408元,原業主持貨5年多帳面只賺12.2萬元,料屬明賺實蝕。
資深投資者伍冠流指出,移民人數增加及業主看淡後市,都是放盤增多的原因,但樓價走勢仍要視乎失業率情況。他亦指,政府撤辣可推動樓市,帶動各行各業更趨活躍。美聯物業住宅部行政總裁布少明則認為,樓市小陽春提早出現,1、2月樓價平穩,全年整體樓價有望升5%。
●慧景園套三房2650萬沽 僅升值6%
雖然豪宅物業承接力未見減弱,惟價格升幅有限。渣甸山慧景園套三房戶,劈價150萬元易手,原業主持貨3年多帳面只賺約6.9%,扣除使費後料僅輕微獲利。
市場消息稱,上述單位為2座低層C室,實用面積約1,011方呎,開價約2,800萬元,減價至2,650萬元售出,呎價約26,212元。據了解,原業主於2017年10月以約2,480萬元入市,至今升值170萬元。
港島區豪宅屋苑陸續發市,北角半山賽西湖大廈錄今年首宗成交,美聯胡宗樂表示,屋苑11座一個頂層連天台特色戶,實用面積約1,090方呎,獲外區換樓客以3,250萬元連車位購入,呎價約29,817元。
另有消息稱,中半山好景大廈低層B室,實用面積約1,311方呎,上月以約2,200萬元售出,呎價約16,781元,較2016年購入價僅高出約50萬元,料原業主要蝕使費離場。
此外,九龍區亦錄大手劈價成交,中原余社朝表示,何文田君頤峰7座低層A室,實用面積約942方呎,套三房間隔,去年11月開價2,580萬元,現大幅降價652萬元,以1,928萬元易手,呎價約20,467元。
據了解,原業主於2014年6月以1,520萬元購入,期內一直作投資收租用途,早前租客遷出後才嘗試放售,現沽貨帳面獲利408萬元,升值約27%。
●新蒲崗地舖7年帳蝕150萬
政府撤銷非住宅物業辣招稅後,市場湧現舖位成交,但部分仍需損手離場。由資深投資者羅珠雄等持有的新蒲崗大廈地下連入則閣樓,以2,650萬元登記售出,較近7年前購入價帳面蝕讓約150萬元。
該舖地下建築面積約1,100方呎,閣樓面積約900方呎,去年底以約3,000萬元放盤,現累減約350萬元或約11.7%沽出。物業原業主於2014年以2,800萬元買入,現貶值約5.4%。據悉,該舖月租收入約8.8萬元,租期至2023年4月底,以最新成交價計算,租金回報率約4厘。
此外,核心區錄得舖位以理想價成交。據土地註冊處資料,中環蘭桂坊蘭桂樓地下單號舖,於去年12月底以6,500萬元登記易手。買家為資深投資者,持有毗鄰地舖,是次入市料慳稅約276萬元,做價高市價約兩成。
據了解,該舖建築面積約700方呎,舊有月租金逾14萬元,現以約12萬元放租。原業主於1984年以約87萬買入,持貨約37年,升值約74倍。
另一宗成交為旺角彌敦道717號一個地舖,建築面積約600方呎,以約3,200萬元轉手,料高市價約15%。原業主於2011年初以3,000萬元買入,持有約10年帳面僅賺約200萬元或6.7%。舖位租客為藥房,現有租金回報率約1.9厘。
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