【星之谷】銀行「神奇條款」 甩擔保不成 買樓險中伏
20210123
東網電視
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香港人買樓申請按揭，入息掹掹緊並不罕見，需要出動家人幫忙做「擔保人」；當這位家人未來要買樓時，就可能要取消擔保(俗稱「甩擔保」)。不過原來部分銀行有「神奇條款」，就算成功甩掉，擔保人這個名銜仍然會糾纏3個月，阻礙買樓大計。
話說踏入2021年後，雖然疫情未過，但股樓皆鳴，二手樓買賣升溫，按揭查詢亦非常踴躍。其中一位客人阿輝(化名)正預備趁樓價起飛前及時入市，卻因為擔保人這個名銜阻礙其大計，急急向筆者救助。
原來阿輝弟弟近年趁政府放寬按揭保險成數——1,000萬元以下可借8至9成按揭，所以買了層700萬元物業，但由於貸款額大，入息未達銀行最低要求，就找入息不俗的哥哥阿輝幫忙做擔保人。
阿輝做擔保人近1年後，到自己籌謀買樓上車，要求弟弟向銀行申請「甩擔保」，否則他申請7成以上按揭的話，供款與入息比率(Debt Servicing Ratio，DSR)以及壓力測試(現利率加3厘)下DSR，分別為35%及45%，即每1萬元收入，月供款分別最多為3,500元及4,500元。
而阿輝作為擔保人要面對的供款，是「每月總供款」，即所擔保物業以及自己即將買入那層物業的供款總和。相比之下，如果沒有為他人擔保，DSR要求僅50%，即每1萬元收入月供款最多達5,000元，兼且毋須通過壓測，可謂輕鬆得多。
【擔保責任期 累按揭申請】
阿輝隨即叫弟弟辦理「甩擔保」，恰巧弟弟去年中考到公務員，收入大躍進，可以獨力承擔自己層樓按揭供款。「甩擔保」後，環聯信貸資料庫(TU)不會即時更新，但正常只要手持銀行證明信，阿輝可以憑無擔保「清白之身」申請按揭。
不過，阿輝卻從弟弟得悉「甩擔保」手續上遇到了聞所未聞的問題。
他們認為在原按揭銀行進行「甩擔保」會比較簡單，因為弟弟的出糧戶口也在按揭銀行，可以較容易獲得批核。不過，雖然弟弟入息足以獨力通過壓測，在「甩擔保」後，阿輝仍然被賦予一個所謂「擔保責任期」，為期3個月。簡單而言，就算阿輝已經不是擔保人，但期內如果原業主(弟弟)斷供，阿輝都要負責。
正因為這項條款，當阿輝買樓申請按揭時，銀行及按揭保險公司不能視他為已經成功「甩擔保」，並將弟弟物業供款以及他即將買入物業的供款一併計算DSR，兩層樓供款在身，阿輝入息未能達標，心急如焚。
【兩招急解困 破世紀大伏】
遇上這些世紀大伏，筆者向阿輝提出兩個辦法。其一是向擔保按揭的銀行(弟弟物業的按揭銀行)要求豁免這項條款，說明自身情況，要求酌情處理。
其二是弟弟作為原業主，可以即時轉按到另一間銀行；當轉按完成後，律師樓出信證明原按揭已經完成轉按，阿輝所牽涉擔保也會自動消失，不存在「擔保責任期」這些尾巴。但這方法有缺點，就是須確保阿輝新買物業成交前，弟弟的物業已經完成轉按。而事實上，無論原按揭銀行與轉按至另一銀行，都需要審批一次申請人入息，要看的文件也大同小異，轉按至新銀行過程也並不複雜。
阿輝及弟弟最終選擇轉按至另一銀行，於是阿輝可以在無擔保按揭的狀態下，自己層樓獲銀行及按揭保險公司批出8成按揭。最後，筆者分享這個案目的，是希望願意為他人擔保買樓的人，不會因為「擔保責任期」中伏，反而令自己將來買樓失利。
作者子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。
星之谷網址：https://starpagency.com/