【星之谷】被懷疑部署單位出租　甩二按、申按保恐觸礁！

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近年不少「呼吸Plan」發展商二按，「低息蜜月期」快完結，開始要供貴息，業主亦籌備轉按至銀行。不過，近月發生一宗離奇個案，業主家中裝修而遷離居所數月，當申請高成數按揭時，竟然因為水費帳單使用量接近「零」，惹起單位非自住質疑，繼而甩發展商二按險觸礁。

業主黃生本身靠發展商二按成功買入一層新盤單位，頭幾年低息容易上車，但「蜜月期」過後，利息相當「乸脷」，幸好2019年時政府放寬按揭保險成數，1,000萬港元以下物業可以申請8成至9成按揭，黃生近月打算轉按至銀行申請高成數按揭，甩走貴息，享受低息。

【裝修單位　水電煤用量近零】

黃生本身重視居住環境，預期成功甩走二按後，又可以慳一筆開支，他打算將單位裝修成「工業風」，因此搬出了住所，暫時和家人同住。同一時間，他到銀行辦理轉按手續甩發展商二按，需要提供自住證明，包括水費、電費及煤氣帳單。

然而，因為家中正在裝修，水、電、煤單據顯示使用量均接近「零」。按揭保險公司便起疑，認為申請人單位不是真的自住，似是預備放租，因而拒批按揭保險。黃生霎時臉色灰白，感覺變相要繼續供二按捱貴息，向筆者求救。

筆者向黃生教路，遇到這種情況時，可以主動向按揭保險公司上訴，提供裝修前數個月的水、電、煤帳單，反映使用量正常，及後幸運地也能成功獲得重批。

【帳單屬重要文件　須儲存妥當】

另外，如果單位本身是自住，但過去水、電、煤單未妥善儲存好，除了可向有關公司申請補領外，亦可以待裝修完畢後，搬回住所，重新儲一個滿月正常用量的水、電、煤帳單，才去申請按揭。

筆者並建議水、電、煤帳單要準時繳交，一旦顯示過期罰款或未繳款項，雖則不一定影響按揭，但會給銀行或按揭保險公司一個壞印象。此外，水、電、煤帳單在審批高成數按揭而言屬重要證明文件，銀行月結單或差餉單均不適用。

【6成按揭　亦須證明自住】

事實上，黃生最終獲得按揭保險公司信服，並非是必然。一旦業主申請高成數按揭失敗，可以考慮向銀行申請6成或以下按揭，毋須按揭保險，但貸款額未必夠用作甩發展商二按，需要補錢，難度不低。

上述內容是筆者多年經驗和見解，一切以銀行及按揭保險公司資料為準。

作者子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。

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