【樓民熱話】港人口減少住屋需求降　點解未來2年租樓更着數？

「有人辭官歸故里，有人漏夜趕科場」，正如香港樓市亦有睇好、睇淡兩面，只要各自理性闡述觀點，大可以「和而不同」，而毋須惡言相向，至於誰對誰錯就交由時間來印證。最近數據顯示，香港去年首現自然人口減少，同時受困前景未明及失業率屢見新高。為安全故，租樓保存現金捱過衰退才是王道，而非耗盡積蓄買樓，假如不幸失業，令人艷羨的業主身份最終只會變成鏡花水月！

小弟在以往專欄中提過的利淡因素，今日就不多贅述了，而近來最令人擔憂的則是人口下降的問題。政府統計處本月18日的數據顯示，2020年底的人口臨時數字約為747萬人，按年下跌4.65萬人；更首次出現人口自然減少，去年出生人數僅43,100人，比死亡人數少6,700人，反映生育率進一步下降，港人不願生小朋友，可見樓市KOL成天鼓吹的港人剛性需求，根本就是悖論，更遑論即將掀起的移民浪潮。

從來沒有一個地區或國家，可以在人口負增長的劣勢下保持經濟繁榮，強如日本也在人口老化下，經濟迷失數十年，香港樓價是否在劫難逃？請各位看官自行判斷。

無可否認，目前按揭利息的確是歷史低位，但由於樓價過於昂貴，供樓有難度，港人只好拉長供樓年期以求減少每月供款。數據顯示，去年平均按揭年期高達27.4年，而10年前平均按揭年期僅約20至21年。另據香港按證保險數字顯示，2020年新取用按保金額達983.34億元，按年飆升近2倍，宗數則達1.85萬宗，增幅1.24倍；每宗按保平均借款約531萬元。另據中原按揭客戶申請數字，去年申請高成數按揭客戶比例平均高達4成，以往只是2至3成。上述數字均反映去年的買樓人士，普遍存在「掹掹緊」上車的情況。

至於，為何租樓着數過買樓？現舉例說明。假如你持有150萬元流動現金準備買樓，目標是九龍區的兩房戶，以樓齡34至40年的牛頭角淘大花園為例，最近錄成交註冊的3期M座低層3室，面積322方呎，成交價565萬元，呎價高達1.75萬元；而同類單位近日月租約1.2萬元。

以下我們將會計算買入上述單位的各項支出及供款，首先是印花稅約17萬元，代理佣金5.65萬元，再加1萬元律師費，未計裝修已付出近24萬元。再者是首期及供樓部分，時下興用9成按揭的上車，首期為56.5萬元，以30年供款年期計，另需繳付按揭保險費約25萬元，若加借按保費再於供款內每月攤還，以時下最優惠的H按利息1.484%計算，每月供樓盛惠18,386元，當中逾3成為利息。扣除以上必須的買樓支出，150萬元積蓄只剩約69萬元，大概等於3年供款。但不要忘記，上述還未計及裝修、買家具，以及差餉、地租等雜費。

至於租樓方面，除了每月交租外及簽租約的代理佣金外，每月僅付出月租1.2萬元，與供樓所付出的按揭利息、印花稅、差餉、地租等費用，只多付出6,000元，卻可以最大可能保留現金度過難關。

值得一提的是，許多人期望拜登上任美國總統後，中美關係可以緩和，香港地能繼續搵錢，發大財；但暫時未見中美有重歸舊好的迹象，且西方各國對中國的圍堵有加強趨勢，香港國際金融中心的地位正在褪色，經濟困局未見曙光，多保留現金傍身「冇壞」，若是為了上車而背上一身巨債、艱難度日，何不「豪使」兩年租金，睇清楚形勢再下人生中最重要的決定？

東網產經專欄作者 林南冧