中國銀河國際：深圳樓市將由二手主導　關注代理股

2月8日，深圳住建局宣布建立二手住房成交參考價格發布機制，並首次發布深圳住宅小區二手住房成交參考價格。我們認為，深圳房地產市場成交結構已經過渡至存量交易主導，二手房重要性日趨增加。

目前，中國內地房地產總成交結構以新房為主，二手住房銷售總額比重為32.5%，在發達國家如美國，二手房交易佔全美住房交易規模的比例接近90%，未來中國房地產市場的成交結構將逐步向存量交易主導過渡。根據克而瑞的數據，上海、北京、深圳、南京的二手房成交面積已經超過同期新房。在深圳，兩者比例是略高於1，已經逐步成為存量房成交主導，非一手市場漸成潮流。

根據統計局公布的數據顯示，新房及二手房漲幅均位列於一線城市第一或成為調控加碼的主因。根據統計局公布的新房及二手房價指數，2020年，深圳新房價格指數全年平均同比增長5%(一線城市平均為3.6%)，二手房價格指數全年平均同比增長14.1%(一線城市平均為5.33%)。新房漲幅略高於一線平均，二手房價格漲幅顯著高於一線平均。

從新房及二手房成交價價差來看，在一線四個城市之中，深圳的價差是最大的，為每平方米37,686元人民幣，北京、上海、廣州的價差分別為14,717元人民幣、7,244元人民幣及7,205元人民幣，可見深圳市場一、二手房價格倒掛現象最為嚴重。新房市場長期受政策嚴格監管進行價格限制，二手價的過快上漲，急待政策跟進進行調控和指引，「穩地價、穩房價、穩預期」的大背景下以及「一城一策」原則的前提下，深圳此次出台針對二手房價的指導政策有助統一市場定價機制，引導市場走出一、二手房價差過高帶來的一系列問題，推動二手房市場回歸理性，帶來價格預期的良性發展。

政策方面已形成完整閉環，從居民端、房企的銀行三個維度對房產市場的穩定進行監測和調控，有利於板塊估值修復，行業平穩健康發展有利於龍頭企業的穩健增長，建議發展有利於龍頭企業的穩健增長，建議關注優質住宅開發行業龍頭股：萬科A(000002.SZ)、保利地產(600048.SH)、中南建設(000961.SZ)；物業龍頭招商積餘(001914.SZ)；經紀服務行業標的我愛我家(000560.SZ)。

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