【星之谷】樓市現「狂牛」　銀行按揭賺到盡攻略

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鼠年疫症橫行，香港悲觀情緒濃厚；一踏入牛年，按揭市場卻「牛氣沖天」，無論是一般按揭或轉按皆暢旺，反映樂觀情緒籠罩市場，業主亦宜重新審視「最筍」按揭計劃，牛年賺盡銀行每一分錢。

根據筆者按揭轉介公司資料，農曆新年假期後每日按揭查詢量，比假期前突然急升4成，而且不是個別日子，是持續發生，主要來是預備買樓的準業主，反映市場對未來樓市走勢相對樂觀。筆者預計，疫情漸趨穩定、疫苗陸續接種、年初股市橫財，香港樓市抑壓多時的剛性需求將釋放出來。

銀行牛年取態亦明顯更積極，尤其是中小型銀行，大多數已經開始放寬按揭批核，兼且增加現金回贈，為新一年業績目標加把勁。

現時一般按揭總現金回贈率最高為1.55至1.6%。回想去年疫情最嚴峻時期，各大銀行收緊按揭，現金回贈曾跌至最低0至0.2%。不過要留意，現金回贈率若超過1%需要扣減貸款額，不論回贈是從銀行或按揭代理而來。

【轉按總現金回贈率達1.3% 】

至於一度陷入冰河時期的轉按，銀行態度一向較保守，主要是這類客戶一般都較「花心」，為了賺取現金回贈，每兩年罰息期便會轉到另一間銀行。

現時情況稍為好轉，轉按最高總現金回贈率為1.3%，雖然不及2019年全盛時期的2.5%，但以400萬元貸款額計算，1.3%相等於5.2萬元現金，扣除律師費5,000餘元，也有超過4萬元落袋，是不錯的理財操作。

轉按也可以套現，將資金放在高息戶口(Mortgage Link)對沖利息支出，兩年後歸還給銀行，現金回贈便能以接近零成本落袋。

【年初銀行按揭條款最筍】

中小型銀行進取，大型銀行亦蠢蠢欲動。有幾間大型銀行向筆者透露，新一年想做更多生意，希望能夠轉介更多客戶。但就會否減息及增加現金回贈率，一般都要觀望兩間最大型發鈔行才有所行動，其他才會迅速跟隨。

最近「甩名」活動也忽然活躍起來。資料顯示，不少聯名業主都部署「甩名」釋放「人頭」，夫妻鋪路再買第二層樓，毋懼疫情，繼續秉承「儲磚頭」這個香港核心價值。

香港按揭以外，現在多了銀行願意承造大灣區住宅按揭，而在香港申請相比起國內銀行更有優勢——前者按揭利率較低，約3厘以上水平，後者動輒高達5厘。

新一年無論是上車置業，還是轉按套現再投資，應趁銀行放寬按揭批核期間好好部署。銀行在年頭一般較為進取，優惠較多，年中或年尾跑夠數後，視乎經濟情況又會轉趨保守。筆者祝一眾上車人士和投資者，新一年牛年大吉、牛運當頭、牛氣沖天。

作者子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。

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