移民潮既成 港資產價格勢調整?中資獨力能挽嗎?

20210323
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前年香港發生的極端社會動盪,雖然去年在新法護航以及新冠肺炎疫情爆發之下總算平靜下來,但港人這道傷痕仍「痛」,加上港府的管治水平未改,疫情遲遲不退,百業蕭條,經濟信心低迷,在看不見前景之下,不少港人選擇移民。早前有民意調查顯示,每5個香港人,就有一個將會移民。以此推算,即高達150萬人將會移民離港。所謂「良禽擇木而棲」,擁有財富、知識的香港人都選擇「鳥獸散」的話,香港的未來豈不令人擔憂?
香港人的財富,固定資產主要離不開樓和股兩大類。關於股市,去年以來大量內地資金炒作及內地企業來港上市,叫做頂住港股。其實,穩定香港資產價格非首要考慮,更重要的是,中資股既已佔去港股七成市值,北水南來托住港股,變相就係托住中國資產價格,控制了中國資產的海外定價權,這對中國經濟穩定起戰略意義。之不過,若北水南來只係為着托價,市場貨源歸邊後,缺乏其他資金參與買賣,港股的市場調節機制發揮不到作用,長遠或會變成買賣兩閒,又會衍生出另一問題。
好了,那香港樓市又如何?有別於港股,香港樓市尤其住宅,以港人用家為主。香港回歸這麼多年,房屋長期供不應求,樓價就在辣招和供應短缺兩招下持續高企,不少港人仍為住屋煩惱。未來,香港樓市更面臨變數,一則內地有可能會動真格改動香港的土地供應機制,二則是香港移民潮再現,走的都係有錢有樓之士,沽樓套現之下,樓價必然會承壓。
當然,亦有人話,中國稍為放寬一下投資移民政策,大把水來托住港樓,哪用愁?更何況,香港樓市一冧,一河之隔的深圳樓市亦會受拖累,所以香港樓市一定唔會大冧云云。
問題是,經歷這兩年香港的變化,即使是內地的有銀士,對來香港投資和消費的興趣都大不如前,更何況如今內地大力打貪和防走資。若內地真的刻意放水托住香港樓價,那有別於股市關係的是投資利益,港樓牽涉的是香港人的基本住屋問題,是社會問題。屆時如何處理兩地矛盾白熱化,又係另一個問題。
至於商業樓市,君不見如今香港鬧市黃金地段,「吉」舖處處,若然今年香港經濟復甦再食「白果」,仲有幾多投資者可以再守多一年?尤其是疫後經濟復甦,接下來的就是貨幣政策正常化,意味借貸成本將步離低谷,樓市的承壓能力確要拭目以待。也許,第一個考驗,是當下半年疫後兩地通關,到底內地投資者是搶着來港買樓抑或搶着來沽樓,將會是港樓將面對的一個考驗!
作為香港人,總希望港府高官出來話,移民港人他日會「後悔」這說法會成真。畢竟過去香港歷次移民潮,確實最終都能走出低谷,危機過後人才與資金回流,讓香港經濟再創高峰。若然呢班廢官真係搞到香港變「死港」,人才與資金都一去無回頭,香港經濟從此沉淪不起,那豈非做了千古罪人,遺臭萬年…
東網產經專欄作者 帥哥