香港高樓價即將終結！7大冧市因素一文睇晒

港樓一向予人「穩賺不賠」的印象，惟去年已進入由升變跌的轉捩點。環球各國在大肆放水下，樓價節節向上，但香港樓價卻錄得微跌，強弱之勢一目了然。下述的七大因素將解釋港樓經已喪失升值潛力，前景一片黯淡！

●人口減少

首先，香港人口數量步入下跌通道。香港統計處的人口數據顯示，去年首次出現自然人口減少，死亡人口達4.98萬，而出生人口僅4.31萬，較死亡數字低6,700人。統計處數據顯示，2019年僅4.42萬對新人結婚，按年跌逾1成；去年更誇張，按年大跌36%至2.82萬對新人結婚，連結婚都大減，更遑論生兒育女。至於對樓市有何影響？簡單來說，為結婚而買樓的年輕夫婦向來是樓市最大的剛性需求，而因為家庭成員增加要住大一點，則是啟動換樓鏈的關鍵。換言之，未來的上車及換樓需求都將下降。

●信心危機

其次，香港前景不明，金融中心地位可以說是岌岌可危。早前香港遭美國智庫傳統基金會公布剔出經濟自由度指數的榜單，評分納入中國內地。香港不但「江湖地位」大跌，更有機會失去引以為傲的自由市場地位，影響外商來港投資的意欲。難怪自去年開始，不時傳出國際金融大行將總部遷往新加坡或東京，更有金融機構全面撤出香港。留港的金融人才流失，對香港高端住宅的租務及買賣都會有衝擊。再加上香港新冠肺炎疫情沒完沒了，最近更暫停接種復必泰疫苗，經濟復甦遙遙無期，失業率飆升至7.2%，超過26萬人無工開，在經濟不景陰霾籠罩下，何來樓市剛需？

●港人大量外移

再者，香港的信心危機令經濟發展、投資環境進一步惡化，更加強香港人的離心。最新民意調查發現，逾2成受訪市民表示有計劃永久離開香港，即全港高達150萬人有意移民。可以順利移民的港人，大多為中產、專業人士或年輕人，在香港人口老化嚴峻的情況下，人口大量外移會令經濟委靡不振，樓市亦將失去活力，造成惡性循環。150萬人離開會帶來多大影響？去年英國內政部曾估算今年將有15.33萬港人前往英國，而早前有國際大行據此推算，香港將因此走資2,800億元。再看上述移民人數150萬，簡單乘以10倍則有2.8萬億元流走。統計處數據顯示，截至去年第四季，香港M1貨幣供應為3.23萬億元，M3則為15.6萬億元。就算流走資金達1萬億元，已可嚴重衝擊香港的貨幣基礎，屆時香港銀行體系能否再如目前般穩如泰山，則由各位看官自行判斷。

●內地買樓客源大減

再來，許多人寄望內地人大舉來港掃樓、生活，填補因移民而流失的香港人口？極有可能是一廂情願。原因是目前香港經濟困頓，前景不明朗因素眾多，何來高端的工作職位滿足新來港的內地精英？且來港生活不易，成本高昂，樓價貴，但居住環境差，過慣內地閒適生活的人未必習慣。若然肯來港的內地人並非精英，又如何撐起香港經濟及當前樓價？更何況，早前內地當局明言要香港解決住屋問題。當局明知大舉放內地人來港買樓，將會加劇房屋短缺問題，推高樓價再度攀升，同時令國家外匯流失，豈不是搬起石頭砸自己的腳？

●香港人對高樓價承受力已達極限

香港既面對自然人口減少、移民，且內地人來港置業興趣不大，留下來的香港人能否獨自撐起香港樓市、樓價？綜合各項數據顯示，香港人的負擔能力已經去到極限。大家最耳熟能詳的是調查機構Demographia的報告，上月調查顯示香港仍然是全球最難負擔房地產市場，該「殊榮」已經連續蟬聯11年，香港家庭需要不吃不喝20.7年才能置業。雖然目前按揭利息的確是歷史低位，但由於樓價過於昂貴，供樓困難，港人只好拉長供樓年期以求減少每月供款。數據顯示，去年平均按揭年期高達27.4年，而10年前平均按揭年期僅約20至21年。買樓人士普遍存在「掹掹緊」情況，只要樓價輕微跌2至3成，已經跌入負資產行列，屆時若銀行「落雨收遮」，銀主盤湧現，香港樓市將陷入死亡漩渦。

●貨幣供應

去年環球多數樓市都升，為何香港斯人獨憔悴？答案除了上述因素，貨幣供應亦是關鍵。皆因香港發行貨幣需要有等價的美元支撐，才能保持聯繫匯率穩定，因此增發貨幣的能力遠遜各國央行，樓價自然無法水漲船高。據萊坊早前發布去年第4季的《全球樓價指數》，統計全球56個國家及地區的樓價數據，顯示全球住宅價格以近3年最快速度上升，去年樓價平均上漲5.6%；89%的國家及地區樓價上升。發達國家升幅不俗，新西蘭按年升18.6%，俄羅斯升14%；美國升10%；加拿大及英國均升9%。就連近年屢屢打壓樓市的中國內地，排名也在34，樓價升了3.8%。反觀香港，在萊坊的數據中，全球排名51，去年第四季樓價按年跌0.1%。簡單望一望數據，作為精明的物業投資者，香港應該不在考慮之列。

●住宅供應大增

正所謂「無巧不成話」，自從內地發話要香港解決房屋問題之後，就傳出多個利好住宅供應的消息。先是廉署出手打擊元朗「套丁」行為，震撼地產市場。月中再有擾攘逾1年的臨時過渡性房屋見到眉目，獲屋宇署批出建築圖則，合共涉及住宅面積逾102萬方呎，料可提供逾4,000個臨時過渡性單位。除了臨時供應，亦有人開始打維港填海的主意。有立法會議員提出無約策力議案，研究修訂《保護海港條例》及落實觀塘避風塘填海工程。另發展局於本月24日書面回覆立法會議員提問時提及，指濕地緩衝區內超過4成(即約513公頃)的土地被劃作可作住宅發展土地用途，政府目標在今年內提出建議。上述一連串動作，均反映只要港府有心增加供應，香港並不存在土地不足的問題。

東網產經專欄作者 林南冧