香港高樓價即將終結!7大冧市因素一文睇晒

20210329
東網電視
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港樓一向予人「穩賺不賠」的印象,惟去年已進入由升變跌的轉捩點。環球各國在大肆放水下,樓價節節向上,但香港樓價卻錄得微跌,強弱之勢一目了然。下述的七大因素將解釋港樓經已喪失升值潛力,前景一片黯淡!
●人口減少
首先,香港人口數量步入下跌通道。香港統計處的人口數據顯示,去年首次出現自然人口減少,死亡人口達4.98萬,而出生人口僅4.31萬,較死亡數字低6,700人。統計處數據顯示,2019年僅4.42萬對新人結婚,按年跌逾1成;去年更誇張,按年大跌36%至2.82萬對新人結婚,連結婚都大減,更遑論生兒育女。至於對樓市有何影響?簡單來說,為結婚而買樓的年輕夫婦向來是樓市最大的剛性需求,而因為家庭成員增加要住大一點,則是啟動換樓鏈的關鍵。換言之,未來的上車及換樓需求都將下降。
●信心危機
其次,香港前景不明,金融中心地位可以說是岌岌可危。早前香港遭美國智庫傳統基金會公布剔出經濟自由度指數的榜單,評分納入中國內地。香港不但「江湖地位」大跌,更有機會失去引以為傲的自由市場地位,影響外商來港投資的意欲。難怪自去年開始,不時傳出國際金融大行將總部遷往新加坡或東京,更有金融機構全面撤出香港。留港的金融人才流失,對香港高端住宅的租務及買賣都會有衝擊。再加上香港新冠肺炎疫情沒完沒了,最近更暫停接種復必泰疫苗,經濟復甦遙遙無期,失業率飆升至7.2%,超過26萬人無工開,在經濟不景陰霾籠罩下,何來樓市剛需?
●港人大量外移
再者,香港的信心危機令經濟發展、投資環境進一步惡化,更加強香港人的離心。最新民意調查發現,逾2成受訪市民表示有計劃永久離開香港,即全港高達150萬人有意移民。可以順利移民的港人,大多為中產、專業人士或年輕人,在香港人口老化嚴峻的情況下,人口大量外移會令經濟委靡不振,樓市亦將失去活力,造成惡性循環。150萬人離開會帶來多大影響?去年英國內政部曾估算今年將有15.33萬港人前往英國,而早前有國際大行據此推算,香港將因此走資2,800億元。再看上述移民人數150萬,簡單乘以10倍則有2.8萬億元流走。統計處數據顯示,截至去年第四季,香港M1貨幣供應為3.23萬億元,M3則為15.6萬億元。就算流走資金達1萬億元,已可嚴重衝擊香港的貨幣基礎,屆時香港銀行體系能否再如目前般穩如泰山,則由各位看官自行判斷。
●內地買樓客源大減
再來,許多人寄望內地人大舉來港掃樓、生活,填補因移民而流失的香港人口?極有可能是一廂情願。原因是目前香港經濟困頓,前景不明朗因素眾多,何來高端的工作職位滿足新來港的內地精英?且來港生活不易,成本高昂,樓價貴,但居住環境差,過慣內地閒適生活的人未必習慣。若然肯來港的內地人並非精英,又如何撐起香港經濟及當前樓價?更何況,早前內地當局明言要香港解決住屋問題。當局明知大舉放內地人來港買樓,將會加劇房屋短缺問題,推高樓價再度攀升,同時令國家外匯流失,豈不是搬起石頭砸自己的腳?
●香港人對高樓價承受力已達極限
香港既面對自然人口減少、移民,且內地人來港置業興趣不大,留下來的香港人能否獨自撐起香港樓市、樓價?綜合各項數據顯示,香港人的負擔能力已經去到極限。大家最耳熟能詳的是調查機構Demographia的報告,上月調查顯示香港仍然是全球最難負擔房地產市場,該「殊榮」已經連續蟬聯11年,香港家庭需要不吃不喝20.7年才能置業。雖然目前按揭利息的確是歷史低位,但由於樓價過於昂貴,供樓困難,港人只好拉長供樓年期以求減少每月供款。數據顯示,去年平均按揭年期高達27.4年,而10年前平均按揭年期僅約20至21年。買樓人士普遍存在「掹掹緊」情況,只要樓價輕微跌2至3成,已經跌入負資產行列,屆時若銀行「落雨收遮」,銀主盤湧現,香港樓市將陷入死亡漩渦。
●貨幣供應
去年環球多數樓市都升,為何香港斯人獨憔悴?答案除了上述因素,貨幣供應亦是關鍵。皆因香港發行貨幣需要有等價的美元支撐,才能保持聯繫匯率穩定,因此增發貨幣的能力遠遜各國央行,樓價自然無法水漲船高。據萊坊早前發布去年第4季的《全球樓價指數》,統計全球56個國家及地區的樓價數據,顯示全球住宅價格以近3年最快速度上升,去年樓價平均上漲5.6%;89%的國家及地區樓價上升。發達國家升幅不俗,新西蘭按年升18.6%,俄羅斯升14%;美國升10%;加拿大及英國均升9%。就連近年屢屢打壓樓市的中國內地,排名也在34,樓價升了3.8%。反觀香港,在萊坊的數據中,全球排名51,去年第四季樓價按年跌0.1%。簡單望一望數據,作為精明的物業投資者,香港應該不在考慮之列。
●住宅供應大增
正所謂「無巧不成話」,自從內地發話要香港解決房屋問題之後,就傳出多個利好住宅供應的消息。先是廉署出手打擊元朗「套丁」行為,震撼地產市場。月中再有擾攘逾1年的臨時過渡性房屋見到眉目,獲屋宇署批出建築圖則,合共涉及住宅面積逾102萬方呎,料可提供逾4,000個臨時過渡性單位。除了臨時供應,亦有人開始打維港填海的主意。有立法會議員提出無約策力議案,研究修訂《保護海港條例》及落實觀塘避風塘填海工程。另發展局於本月24日書面回覆立法會議員提問時提及,指濕地緩衝區內超過4成(即約513公頃)的土地被劃作可作住宅發展土地用途,政府目標在今年內提出建議。上述一連串動作,均反映只要港府有心增加供應,香港並不存在土地不足的問題。
東網產經專欄作者 林南冧