東方日報B1:疫情贏家!澳洲樓價33年最勁 未升完

2021年04月12日 00:13
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澳洲克服疫情衝擊,經濟迅速復甦,樓市成為最大贏家!據房地產研究機構CoreLogic數據顯示,澳洲全國樓價3月份急升2.8%,創1988年10月以來最勁漲幅,當中以最大城市悉尼樓價最搶鏡,市場人士相信,由於低息環境及房屋供求失衡情況持續,樓價升勢將有餘未盡。
悉尼樓價繼2月升穿2017年歷史高峰後,上月漲幅達3.7%,冠絕其他主要城市,樓價中位數單月進帳5.1萬澳元(約30.23萬港元)。以首季計,悉尼樓價累升6.7%,為2015年中以來最威。
除悉尼之外,霍巴特市、坎培拉、墨爾本及布里斯班樓價上月亦齊破頂。值得一提的是,由於之前於郊區避疫居往的民眾搬返就近工作的大城市,刺激澳洲主要城市3月樓價升幅一年來首次超越郊區,後者樓價同期上漲11.4%,主要集中於疫情爆發的早段。
回顧澳洲樓市去年中雖受疫情肆虐衝擊,但得益於央行大手劈息,把基準利率降至紀錄低位,令樓價調整幅度溫和,並有助降低按揭成本,為樓市最近掀起新升浪打下基礎。澳洲央行行長洛威上月承認低息環境助長樓價向上,但稱當局不會只針對樓價上漲而加息,而該行亦多次暗示2024年前不會上調利率,增強置業人士的入市信心。
當澳洲去年底疫情受控後,積壓的樓市購買力隨即釋放,與此同時,房屋供應持續緊張,3月放盤量較5年平均低25%,新增放盤與新成交比例為1:1.1。至於房屋買家不乏怕錯失上車機會的首次置業人士,紛紛蜂擁入市,進一步推高樓價。
CoreLogic研究主管勞利斯指出,澳洲房屋吸納量迅速,令整體供應保持低企,促使買家加快入市;美國華爾街大行高盛預期,澳洲整體樓價未來兩年再漲15%。
不過,澳洲樓價升勢過急也引起泡沫憂慮。國際貨幣基金組織(IMF)最近警告,一旦美國加息,將觸發估值過高的資產包括澳洲樓市遭拋售。惟美國聯儲局官員預測當地2023年底前不會加息,意味澳洲樓市沒有即時危險。
無論如何,澳洲監管機構及政界近期亦開始關注樓價走勢。澳洲央行於半年度金融穩定報告中指出,利率處於紀錄低位及樓價攀升,將構成過度借貸的風險,銀行業需警惕出現過度放貸的現象。至於澳洲在野工黨於2019年大選中主張打擊炒樓,雖然結果慘敗,但稱明年5月下次選舉時,對提出類似政綱持開放態度。
AMP高級經濟師Diana Mousina相信,當局下半年可能推出一些宏觀調控政策,措施有機會包括收緊按揭成數,以及限制收入對貸款的比率,為樓市降溫。勞利斯亦提到,上次悉尼樓價錄得如此強勁的季度增速要追溯至2015年6至7月,當時經過短暫急升之後,隨着當局對投資者放貸限制實施,樓價的升幅迅速放緩。
【就業反彈 IMF估今年GDP增4.5%】
樓市上漲需經濟扶持,而目前澳洲經濟確實看俏。國際貨幣基金組織(IMF)最新上調澳洲經濟展望,料今年國內生產總值(GDP)增達4.5%,無論是復甦速度或力度,皆勝於1月預測的3.5%。該機構解釋,看好澳洲經濟主因是就業市場和樓價反彈,將繼續支持消費,估計明年經濟仍會增長2.8%。
通脹方面,IMF預計今年澳洲通脹僅1.7%,明年也只會達1.6%,低於央行的2至3%目標區間,意味加息壓力甚低。澳洲央行上周亦重申,在失業率降低和通脹升至目標前,將維持寬鬆政策,未來3年不會加息,即繼續處於0.1厘的歷史低位。在必要時,更不排除進一步買債放水。該行也認為,如今澳洲經濟正在復甦,並且好於預期,今年和明年的經濟增長料超過當局估計。換言之,澳洲經濟正值「金髮女孩情景」,即經濟正處於景氣溫和復甦、但通脹又不過熱的好時光。
央行行長洛威強調,要做到通脹達2至3%,就需要薪金增長遠高於現水平。這將要大量就業機會,並需讓員工重返工作市場。
澳洲就業已有好轉迹象,據澳紐銀行數據,3月當地招聘廣告飆至12年以來最高,較2月增7.4%,較去年同期更升39.7%,達19萬個。該行估計,雖然澳洲仍可能有10萬至15萬人面臨失業,相當於現時就業人口的0.8至1.2%,但認為今年下半年失業率會回落。
澳洲本周四公布最新就業狀況,市場料3月失業率將降至5.7%,相比2月的5.8%略低,遠低於去年7月觸及的最高位7.5%。澳洲央行計劃將失業率降至4%或以下,提振薪金增幅和經濟增長。
【澳元兌港元有望漲至6算】
澳元匯價近期走勢平穩,上周五兌美元收報0.7622,兌港元處於5.92水平。展望後市,總部位於新加坡的大華銀行外匯策略師認為,澳元兌美元未來幾周可能會升至0.77左右,若收市能企穩該水平,可以上望0.7745,即澳元兌每港元或升見6算。
三菱東京日聯銀行也看好澳元前景,建議開好倉,入市目標位為兌美元0.7620水平,向上目標0.7895,止蝕位設於0.7460。在上周五計,澳元上望空間約3.5%,一旦成真,兌港元或高見6.13水平。
該行指出,基於全球經濟復甦範圍更廣範,並且不單一以美國為中心,這樣的樂觀情緒令到澳元前景看俏。隨着歐洲新冠肺炎疫苗接種的速度有望提高,加上中國經濟增長前景不俗,應該可以讓澳元兌美元緩慢地升值。
除此之外,澳洲將於本周四公布就業數據,該行認為就業人口增加的機會大於下跌,可以為澳元提供短期支持。與此同時,美國聯儲局就繼續「放水」進行了強而有力的溝通,相信直到今年底前後,當局才會知道即將到來的通脹上升是暫時還是持續,意味着至少在今年底之前,聯儲局也不會改變貨幣政策。
該行又相信,聯儲局會發出一致訊息,將會在未來一段時間內抑制債券孳息率,最終可能會讓目前的美元強勢逆轉,這會對澳元更有利,因為澳元的波動相對較大,又對全球經濟增長特別敏感,一旦美元偏軟,澳元的升幅會相對其他主要貨幣為大。
【為何監管機構不遏止樓價?】
綜合澳洲媒體指出,目前當地雖然仍受疫情防疫措施限制,但每逢周末各地都有排隊睇樓的人潮,很多單位由放盤至成交僅數天時間。此情景或令不少港人望而生畏,但現時為止,澳洲監管機構仍未出招管控,僅停留在「出口術」的階段。其中,澳洲審慎監管局(APRA)主席Wayne Byres在最近的兩次演講中表明,作為銀行業監管機構,其職責不是確保住宅樓價合理,而是保護銀行系統的完整性。
審慎監管局和澳洲央行稱,他們正密切關注貸款標準,並準備在惡化時採取行動,惟雙方現階段都不打算阻止這股樓市狂潮。
事實上,今次澳洲樓市熱潮主要由用家,尤其是首次置業人士推動。數據顯示,截至今年2月的過去一年中,住宅貸款激增近49%,首置者數目大增。由於利率低企,加上當地州和聯邦政府鼓勵首次置業,估計樓價升勢持續。對於許多首置者而言,供樓只較租金略高,某情況下甚至更低。
疫情重創經濟,澳洲央行也希望樓價和股市穩步升,藉資產價格上揚增加民眾財富及提振信心,推動消費和經濟可持續增長。目前央行亦面臨兩難:樓價升得愈高,往後愈難收拾;但若現在淋熄熱潮,或打擊民眾信心,尤其澳洲剛從近一個世紀以來最嚴重衰退中走出來,當地仍要靠「保就業」計劃支持。
央行救市板斧愈來愈少,亦不想實施負利率,故需依靠「財富效應」,若樓價及股市續漲,民眾更富有便會消費。再者,央行認為樓價升幅會放緩,因過去一年沒有外國人移民至澳洲,減少需求;第二是當地仍有大量新盤未開售。
【打工仔回流 悉尼住宅勢漲租】
澳洲樓價飛升,悉尼尤其火熱,勢帶動租務市場更旺。有當地專家呼籲悉尼的租客要警惕租金上調的時機快到,敦促他們要把握未來6至9個月的時間,盡快與業主磋商新租約,以免捱貴租。
隨着疫情緩和,有數據顯示,悉尼的租務市場已見底,整個大悉尼地區的獨立房每周租金中位數已從去年10月最低位的611澳元(約3,618港元),升至655澳元(約3,878港元);公寓租房市場目前的每周租金也從去年12月最低位的445澳元(約2,635港元),微漲至455澳元(約2,694港元)。
究其原因,據當地分析稱,主要是愈來愈多打工仔重回辦公室上班,使悉尼市區租客大規模外流的情況呈現逆轉,估計目前租客仍有6至9個月的時間享受「平租」時光,只要打後國際邊境重開,租金勢必上揚。
回顧今年2月,整個大悉尼地區的空置率上升0.1個百分點,至3.3%,僅較去年同期疫情未大爆發時高出0.4%;整個悉尼市區只按月上升了0.5個百分點,至6.3%,較去年7月高峰期的14.8%大幅回落。
當地地產代理透露,許多租客都估計平租的日子或很快結束,希望趁目前市況及早以更低的價格租到更好的房子,或者重新談判租金;有不少人更尋求簽訂3年租約來鎖定價格。
隨着悉尼樓價狂熱,促使更多人轉往其他地方搵樓投資。目前悉尼的平均樓價已經高出墨爾本大約18萬澳元(約106萬港元),較布里斯班高出36萬澳元(約213萬港元),更比珀斯高出40多萬澳元(超過236萬港元)。
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