港樓租金高位跌13%！見樓市三個魔鬼細節...

近日很多人問，樓市成交暢旺，個別二手樓更創新高，樓價不像是在下跌，反而更似某地產界KOL所講今年會升15%。令許多期待上車的樓民大失所望，以為又錯失低位入市機會！但事實並非如此，樓市依然是兩極發展，拖冧樓價的因素仍然存在。睇好、睇淡的朋友，究竟誰是誰非，相信年中後將有定論。

為何說樓價仍未擺脫下跌陰霾，請留意下列三個魔鬼細節。首先是租金，差餉物業估價署上月底公布的2月份租金指數報174.6點，連跌3個月。正所謂「沒有比較就沒有傷害」，原來不知不覺間，港樓租金已由2019年8月的最高點200.1，下跌至今降幅已達12.7%。租金持續下跌，一方面影響租金回報，收租客的投資與收入不成正比，甚至每月收租不夠月供，減低投資者買樓意欲；另一方面，租客眼見租金下跌，急於買樓的需求亦會下降，對樓市承接力不無影響。

同時，租金下跌側面反映香港經濟仍在惡化當中。由2019年至今，香港經歷社會事件、新冠肺炎疫情及眾多政治事件打擊，許多外資減少在港投資、甚至撤出香港，本地商家則經過近2年的「食穀種」，普遍稱得上油盡燈枯，相信香港經濟仍未見底。加上中美兩強仍然在各方面爭霸，國際間新冷戰格局成形，向來食國際飯的香港淪為兩失，未來數年仍將荊棘滿途，試問如此境況下，打工仔朝不保夕，何不戴定頭盔，減低槓桿？

一環扣一環下，失業飆升又令新盤撻訂潮再現。據東網統計，年初至3月底，全港新盤撻訂個案突破100宗大關，較去年第一季「爆疫」初期升逾一成，有關個案涉及的交易金額逾13億元。最新上周又再有屯門恆大‧珺瓏灣兩期錄4宗交易告吹個案，另北角尚譽也有納米戶撻訂。撻訂不斷正正反映經濟不景對買家者的傷害，無奈失去多年積蓄。

綜合本欄上述及以往多項對樓市的觀察，雖然目前樓市看起來興旺，相信只是早前累積下來的購買力，在疫情稍為緩和的刺激下湧出市場，只待短期內消耗完畢，又會重回業主減價求售的買家市場，否則樓市KOL就不會一直要求港府取消辣招以求刺激市道。短線的樓價強勢，並不代表樓市長線向上，反而予人迴光返照的危機感。

東網產經專欄作者 林南冧