【星之谷】無入息 樓市另類「外強中乾戶」按揭奇招

2021年04月17日 08:00
東網電視
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香港人熟悉樓市——常識告訴我們要有一定收入才可以成功獲銀行批出按揭。但大家又是否知道,在沒有收入、首期又僅僅不足以Full Pay的情況下,都可以申請按揭買樓?
讀者可能覺得這件事情沒可能發生,原因是銀行基於斷供風險肯定不會考慮,但其實中間有個盲點,就是若果層樓本身正在出租,買入後便會有租金收入,銀行視之為入息,便能借到一定數目貸款額。
更誇張的是,就算層樓尚未租出,準買家僅以單位將會出租(擬出租)為理由,原來亦講得通銀行。把預期租金收入計算為當成入息,亦能夠申請按揭貸款,所以說銀行按揭業務有時都幾有趣。
【「擬出租」可借錢 貸款額參考回報率】
在沒有收入,最多能借到幾多按揭呢?筆者舉個例子,首先須理解1,000萬元以上物業,無論是出租或自住,最多只可以借5成按揭,就算是首置人士亦要通過入息壓力測試。
假如樓價是1,000萬元,本身沒有連租約,準買家以「擬出租」用途申請按揭,預期租金回報率為3%,即每月租金25,025元,計及30年還款期及2.5%按揭利率,再納入壓力測試下的供款與入息比率(DSR)框架下,大概可以借到130萬元貸款額,首期需要870萬元。
而預期租金回報率愈高,可借按揭貸款額便愈多;假設回報率去到4%,即每月租金為33,367元,便可以借175萬元,首期稍降為825萬元;本身準業主有入息的話,更可以再多借一點。
【中高價樓適用 可配合自身收入】
不過,上述以「擬出租」去申請按揭的算式背後,租金收入需要打6折計算,而且壓測前、後之DSR上限分別為40%及50%;相比起一般人以普通入息買樓、自住按揭壓測前、後DSR上限分別為50%、60%,前者明顯較苛刻,除非租金回報率異常地高。
要留意,不是每間銀行都可用「擬出租」為由申請按揭。另外,既然單位是「擬出租」,最高按揭成數就與收租樓一樣為五成,不可能申請更高成數按揭了。
事實上,過去不少人覺得香港銀行審批按揭手緊,從上述例子可見,原來識玩的話,按揭可以有很多變化,對比現時港人積極研究的英國按揭,本地銀行審批算簡單、寬鬆、有彈性得多。
作者子非魚為星之谷按揭首席顧問,現於多份報章及網上平台撰文,著作《按揭達人》,涉足地產買賣及按揭資訊。
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