【星之谷】無入息　樓市另類「外強中乾戶」按揭奇招

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香港人熟悉樓市——常識告訴我們要有一定收入才可以成功獲銀行批出按揭。但大家又是否知道，在沒有收入、首期又僅僅不足以Full Pay的情況下，都可以申請按揭買樓？

讀者可能覺得這件事情沒可能發生，原因是銀行基於斷供風險肯定不會考慮，但其實中間有個盲點，就是若果層樓本身正在出租，買入後便會有租金收入，銀行視之為入息，便能借到一定數目貸款額。

更誇張的是，就算層樓尚未租出，準買家僅以單位將會出租(擬出租)為理由，原來亦講得通銀行。把預期租金收入計算為當成入息，亦能夠申請按揭貸款，所以說銀行按揭業務有時都幾有趣。

【「擬出租」可借錢　貸款額參考回報率】

在沒有收入，最多能借到幾多按揭呢？筆者舉個例子，首先須理解1,000萬元以上物業，無論是出租或自住，最多只可以借5成按揭，就算是首置人士亦要通過入息壓力測試。

假如樓價是1,000萬元，本身沒有連租約，準買家以「擬出租」用途申請按揭，預期租金回報率為3%，即每月租金25,025元，計及30年還款期及2.5%按揭利率，再納入壓力測試下的供款與入息比率(DSR)框架下，大概可以借到130萬元貸款額，首期需要870萬元。

而預期租金回報率愈高，可借按揭貸款額便愈多；假設回報率去到4%，即每月租金為33,367元，便可以借175萬元，首期稍降為825萬元；本身準業主有入息的話，更可以再多借一點。

【中高價樓適用　可配合自身收入】

不過，上述以「擬出租」去申請按揭的算式背後，租金收入需要打6折計算，而且壓測前、後之DSR上限分別為40%及50%；相比起一般人以普通入息買樓、自住按揭壓測前、後DSR上限分別為50%、60%，前者明顯較苛刻，除非租金回報率異常地高。

要留意，不是每間銀行都可用「擬出租」為由申請按揭。另外，既然單位是「擬出租」，最高按揭成數就與收租樓一樣為五成，不可能申請更高成數按揭了。

事實上，過去不少人覺得香港銀行審批按揭手緊，從上述例子可見，原來識玩的話，按揭可以有很多變化，對比現時港人積極研究的英國按揭，本地銀行審批算簡單、寬鬆、有彈性得多。

作者子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。

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