移民走資成潮流！新盤賣唔出二手樓滯銷

移民走資潮是香港樓市難以逾越的障礙，也是香港經濟日漸委靡的深層次矛盾。雖然近期樓市屢見高價成交，交投又配合，正所謂價量齊升，驟眼看來樓市動力充足，惟市況暢旺的表象下仍見暗湧，現詳述之。

港人經過樓市KOL的多年洗腦，一直都有地小人多、住屋供應短缺的迷思，而實情是近年住屋供應增加，部分地產商寧願囤積單位丟空，也不願平價出售，因而予人供不應求的假象。

周一(19日)有宗新聞意義深遠，正是滙豐控股行政總裁祈耀年(Noel Quinn)接受外媒訪問時指出，自己已不再設獨立辦公室，而會以無固定辦公桌(Hot Desk)工作，未來還將實行每張辦公桌約兩名員工共用的政策。反映疫情下，企業普遍進行遠程辦公，現已演變成辦公室革命；即使疫情過去，為求減低成本，企業對寫字樓的需求也會愈來愈低。

據港府最新公布數字，去年整體商廈空置量逾1,543.58萬方呎，按年升約30%，更已連升2年，是有紀錄以來最多，空置率達11.5%。而早前公布的財政預算案內亦透露，有意將東九龍區5幅商業用地改劃作住宅用途，料初步可提供約5,800伙。由此可見，未來商業用地大規模轉為住宅用地未嘗不可，住宅供應可由是大增。

隨愈來愈多香港人移民，各位看官身邊一定都有朋友在搞移民、甚至已身處海外。最新有個走資數字頗具代表性，加拿大金融交易和報告分析中心(FINTRAC)數據顯示，去年經電子轉帳(EFT)方式由香港銀行體系轉移至加拿大銀行體系的資金約2,690億港元，相當於香港約1.9%存款外流，按年增10%，較2016年更增46%，屬有紀錄以來最高。而且，相關數據只反映一部分合法流入加拿大的資金，未有包括1萬加元或以下的轉帳、虛擬貨幣交易，以及其他金融機構之間的交易。

再聯同早前美銀估計今年流向英國的2,800億元資金，兩者互為印證，數據相當可靠。若然今年走資加拿大的情況依舊，單計英國及加拿大兩國，已可令香港今年再流失資金逾4%。

雖然香港資金外流，樓市卻反高潮，成交熾熱，不難予人高位出貨的感覺，頗有山雨欲來感覺。然而大戶卻已開始出貨難，本月九龍地王新盤開售慘遭滑鐵盧，首輪開售銷情不濟，次輪銷售更未錄成交，是近年罕見的新盤慘淡銷售。另外，據中原地產十大屋苑資料，上周末錄15宗成交，按周下跌逾2成，當中向為上車集中地的天水圍嘉湖山莊更未見成交，為2月份以來首次。

走資潮下，香港人財富佔比最大的物業資產一定會首當其衝，成為率先沽售對象；就算部分移民人士希望保留物業收租以支持海外生活，香港租金也會在租盤供應增加下繼續跌勢。樓價租金下跌已是必然，正所謂萬事俱備，只欠「時間發酵」這股東風。

東網產經專欄作者 林南冧