樓市藏暗湧！銀主盤拍賣嗌低兩成　小型單幢樓貶值17%沽

近來二手樓市看似乍旺，實情是暗藏殺機，連掌握最新樓市成交資訊的銀主，開價也轉趨保守。市場陸續有住宅銀主推出拍賣，其中屯門卓爾居罕現同類物業，項目一個3座大單位以730萬元開拍，較銀行估價低達200萬元或逾20%。

黃開基拍賣行周三將推拍20項目物業，當中包括上述屋苑的低層F室銀主單位，實用面積約683方呎，每方呎開價約10,688元。該行發言人指，該單位銀行估值約900萬至930萬元。

同場亦推出深水埗九洲大廈中層H室同類單位，實用面積約254方呎，開價280萬元，呎價約11,024元。今年該物業F室高層同面積單位成交價約365萬元。

此外，忠誠拍賣亦推出兩個豪宅銀主盤，其中薄扶林嘉林閣低層A單位連3個車位，單位實用面積約2,549方呎，開價5,500萬元，呎價約21,577元。該物業上月曾以5,800萬元推拍，現減價300萬元翻拍。

另一個同類物業為九龍塘又一村花園3期B15座高層C室，連車位開拍價1,600萬元，以單位實用面積約805方呎計，呎價約19,876元。該單位（不連車位）銀行網上初步估值達約1,680萬元。

同場亦推拍一個市區住宅銀主單位，銅鑼灣香港大廈中層K室，實用面積約576方呎，開價620萬元，呎價約10,764元。去年同座實用面積521方呎I室，以680萬元易手，呎價約13,052元。市區部分上車二手樓價格未見跟隨大市回升，部分迷你單位更現貶值個案。尖沙咀匯萃一個開放式單位，以510萬元登記售出，物業不足6年間，成交價跌價逾100萬元。北角形品一房單位，亦以700萬元售出，單位約4年間，帳面只升值約6%。

一般市場方面，二手盤被快速消化，但小型單幢二手樓做價不升反跌。中原胡鴻洲表示，上述匯萃高層A室，實用面積220方呎，可望海景，並附有一手裝修，市場曾叫價550萬元放售，較購入價為低，其後再減價40萬元沽，呎價約23,182元。據了解，原業主2015年以逾610餘萬元買入單位，期內貶值近17%。

港島同類型物業，樓價升勢亦疲弱。世紀21北山楊詠詩表示，北角形品一個低層A室，實用面積376方呎，一房間隔，獲外區首置上車客以約700萬元購入，呎價約18,617元。原業主於2017年5月購入上址作投資用途，當時作價660萬元，持貨近4年帳面只獲利40萬元離場。

有投資者趁低吸納。香港置業郭詠詩指出，香港仔大樂樓中層2室兩房戶，實用面積約307方呎，以420萬元放盤約3個月後，獲首置客洽購，減價35.5萬元，僅售384.5萬元，呎價約12,524元，低市價約10%。新買家打算買入單位作長線投資之用。

此外，有業主心急套現，新界屋苑近日罕現連環蝕使費個案。市場消息透露，天水圍慧景軒1座一個低層單位，實用面積約666方呎，曾叫價740萬元放售，剛以730萬元售出，呎價約10,961元。原業主持貨剛滿3年，轉手帳面賺26萬元，樓價升幅僅約3.7%，扣除使費有機會損手。

另一個同座高層同室單位，曾於市場以765萬元放售，剛減至748萬元沽，呎價約11,198元。原業主持貨僅約3年，辣招期屆滿即沽，帳面只升值約5.4%。代理認為，樓市辣招稅往往令業主不能在有需要時套現物業解困，待辣招鬆綁才沽貨，有時錯失賣樓時機，政府宜撤銷有關措施。

樓價由高位回落迹象，同區指標嘉湖山莊續錄呎價低於1萬元成交。市場消息稱，翠湖居5座低層三房單位，剛以628萬元售出，以實用面積633方呎計，呎價約9,921元。