環球收水加息陰霾下 港樓即將加速冧價?

20210426
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本欄過去幾期內容集中香港角度,今次試圖以更宏觀的角度去睇香港樓市走向。自去年初新冠肺炎疫情於全球傳播,各地封關鎖國,嚴重打擊經濟及生產活動,加上各國肆意放水救經濟,造成商品及資產價格飆升。值得留意的是,港樓在這波升浪中表現疲弱,樓價跑輸世界上大部分國家及地區,未來更有機會在環球收水下急速下跌。
先看環球大氣候,量化寬鬆催谷起資產價格泡沫,主要商品原油、金、銀、銅、鐵、錫,連帶鋼鐵、煤炭、糧食及食品等價格都雞犬升天;環球股市更是自去年3月份後,持續反覆上升,美國三大指數更是屢屢破頂;受惠資金流入物業市場及住宅供應減少,各地樓價水漲船高,在疫情肆虐下的一片哀鴻遍野中建立病態的興旺場面,英、美、澳,中國等國家地區的樓價都大幅上揚。
不過,上述的資產價格升浪卻基本與香港無緣,港股仍然受制30,000點大關,更遑論如美股般屢創新高;樓價亦都牛皮,有波幅無升幅,與外圍樓市高下立判。至於原因本欄早前有許多文章分析過,在此就不再贅述了。
而隨各國放水而來的後遺症卻是釋放出通脹,資產價格上升,連帶物價亦見狂飆,最近香港地買一粒橙已經要價逾10元。加上新冠病毒除了早前的南非變種,最新又有印度變種,照這樣發展下去,疫情極大機會延續至明年才有望消停。雖然大家已經適應了疫下生活,但疫情對經濟的打擊卻不會遠去,相信過去一年苦苦掙扎的一眾企業,會在未來的煎熬中消逝。就以旅遊業為例,最近新加坡又再一次叫停與香港的旅遊氣泡計劃,環球旅遊業復甦更是遙遙無期。
由此可見,未來經濟反彈幅度很大機會跟不上通脹水平,「滯脹」風險隨之升溫,屆時貧者愈貧,富者愈富;配合目前國際地緣政治格局愈見緊張,去全球化如火如荼,甚至新冷戰經已經重臨。歷史上由經濟問題引爆戰爭的事件屢見不鮮,難道承平數十年的世界局面即將完結?
當然上述預判,沒有人想發生;不過通脹猛於虎,好一點結果是激化各國加息收水,到時資產價格將會飛快收縮。近日加拿大央行已經宣告,開始減少買債,更暗示將加息預期由2023年提前至明年底,未來再做修正的機會頗大。至於新興國家早已在上月加息,包括巴西、土耳其及俄羅斯,俄國更於上周五(23日)突然再加息,其他印度、馬來西亞、泰國及南韓及阿根廷都傳出今年內加息。
最後,香港樓價在去年至今的超低息及「水浸」環境中都尚且升不起,更何況環球即將收水之際,加上香港人出現移民走資潮,港樓可以稱得上岌岌可危。做人總要居安思危,尤其是危機已經相當明顯之時,更加要持盈保泰,是否借盡8至9成按揭上車?一念天堂、一念地獄正好用來形容這一刻的決定。
東網產經專欄作者 林南冧